眾安集團的局面（一）：驚人的土儲，施中安錯了，還是瘋了？

面對日益嚴峻的困局，每一步都需謹慎前行，因為真相的砝碼不容絲毫作假

「眾安集團土地儲備總建築面積約為8.1億平方米？」懟叔發來一條信息，頓時讓市值哥大吃一驚，這不是眾安集團錯了，就是眾安集團瘋了。

市值哥立馬點開這家自詡為中國長三角地區領先的房地產開發商——眾安集團有限公司（股份代碼︰00672.HK）2024年的中期業績報告。

然后，一種不祥的預感悄然襲來，讓人不禁脊背發涼。土儲，少數股東權益、現金流疑慮重重，施中安大老闆的困局浮現，眾安集團深陷不安漩渦。

驚人的土儲：一個眾安集團相當於27個綠城中國？

深耕於杭州的眾安集團，曾被視為小而美的區域型房企樣本。8.1億平方米的土儲，這可不僅僅是一家區域房企的量啊，況且已經快2年沒有拿地了。

為此市值哥特意找到了這個數字的出處。

字面意思810.0百萬平方米，的確是8.1億平方米的土儲，相比杭州老大哥綠城中國的3193萬平方米土儲，一個眾安集團的土儲居然相當於27個綠城中國。

市值哥隱隱約約感到一種不安，大概率是眾安集團業績報出錯，但這種錯誤到現在為何還在？公司未發佈任何修正公告，難道這個數據是真的？不得不説，這驚人的土儲，施中安先生的證券團隊不是錯了，就是瘋了。

再回看這家大土儲企業2023年的年報，或許會更清楚是錯還是瘋。

2023年年底，眾安集團的土儲才863萬平方米，而且一直沒提拿地，土儲向下才合理，是不是撰寫這個中期業績的證券在土儲上面多加了一個「百」字？公司的CFO和老闆們也沒有發現，最后中期業績公告就這樣簽發了。

雖然只是市值哥的猜測，時隔十多天，對此數據的偏差問題，眾安集團並沒有發佈任何澄清公告，這個也有點意想不到。

少數股東權益：同比增長了236.76%

除開土儲的疑團之外，更讓人感到不安的是淨利潤的變化。

看一下今年上半年的數據，眾安集團收入約為人民幣92.83億元，較2023年同期增長約127.6%；毛利約為人民幣18.30億元，同比增加約161.7%；毛利率約為19.7%，同比增加約2.6個百分點；從財務數據來看，這里表現尚屬不錯。

但關鍵是利潤約人民幣1.18億元；本公司擁有人應占利潤約為人民幣0.63億元，同比下滑68.2%，而非控股權益，也就是少數股東權益，卻從去年同期約-0.42億元，提升到了今年的0.55億元，同比增加了236.76%。

歸母淨利潤同比下滑60%，而少數股東權益卻同比增加了236.75%。這種情況不難引發市場對公司是否存在利益輸送的疑慮。

利益輸送通常指的是公司通過某些交易或安排，將利益從母公司轉移到少數股東手中，可能會損害母公司股東的利益。

市值哥雖然有疑惑，但是並不能妄下結論。因為從財務角度而言，少數股東權益的增加可能與公司在某些子公司或聯營企業中的持股比例變化有關，或者是由於這些子公司或聯營企業的業績表現好於母公司，導致少數股東按其持股比例享有的權益增加。這並不一定意味着存在利益輸送。

為此，市值哥又看了一下眾安集團主席施中安另外兩家上市公司的情況，主營商用物業開發、租賃及酒店營運的中國新城市（01321.HK），以及主營物業管理的眾安智慧生活（02271.HK）。

8月23日，中國新城市（施中安持股比例67.48%）業績公告顯示，2024年上半年實現營收29.21億元，同比增長256.9%；毛利15.79億元，同比增長589.7%；公司取得歸母淨利潤3.78億元，同比增長666.7%，去年同期則淨虧損約6667萬元。

2024年上半年，眾安智慧生活（施中安持股比例73.44%）實現收入1.82億元，同比增長9.9%；毛利為5771.1萬元，同比增長3.1%；期間溢利為1426萬元，同比下降7.5%；母公司擁有人應占溢利為1435萬元，同比下降6.7%。

除了目前市值最高的中國新城市（01321.HK）（市值約15.89億港元），其余兩家（眾安集團和眾安智慧生活合計市值約12.5億港元）淨利潤都出現了下滑。同時眾安集團的財報也指出今年上半年無論是合營企業還是聯營公司，業績均同比下滑。

子公司或聯營企業的業績表現並沒有好於母公司，然而少數股東按其持股比例享有的權益卻是上漲了2倍多。

到底是否存在利益輸送？這需要公司管理層進一步解釋。

PART 03 

現金流：平靜之下暗流湧動

對於目前的房地產行業，現金為王已經成爲了金科玉律。但是眾安這塊卻撲朔迷離。

從2021年至2023年，眾安集團的經營性現金流淨額先是出現了-2.69億元的赤字，隨后在第二年勉強轉正為5.46億元，但到了第三年卻突然激增到27.81億元。

有分析人士指出，經營性現金流的猛增對公司短期抗風險是有一定正向作用，比如公司日常運營，比如還債等。但大幅度的波動還是一定程度反映了其業務穩定性的不足，作為地產企業，手上現金激增關鍵在於銷售的同時未同步買地， 減少或放緩買地對任何一家地產公司的未來可持續性都有着直接的影響。

同時，眾安集團融資性現金流淨額出現持續下滑，從20.40億元降至-49.69億元，這也意味着集團在融資上出現了比較大的問題。而投資性現金流淨額雖然逐年改善，但時至2023年末仍未完全擺脫負值，市值哥暫時認為或許意味其投資回報並未如預期般理想。

再看其財務結構，截至2024年中報期末，眾安集團的總資產負債率和淨負債率雖然維持在行業所謂的「合理水平」，但高達69.1%和44.8%的比率，是否真的如表面般穩健，特別是短期流動性的壓力，現金及現金等價物僅5.88億元，相比龐大的借款總額77.87億元，顯得捉襟見肘。

更令人擔憂的是，超過四成的債務將在一年內到期，達到35.88億元，這對於公司的資金安排無疑是一個巨大的考驗。

此外，應付貿易賬款的快速增長，同比增幅高達46%，達到50.58億元，這也實時考驗着眾安集團的支付能力。而其他應付款項及應付合聯營公司款項的累積，也讓人對公司的資金管理和合作關係產生疑問。

眾安集團的財務狀況令市值哥十分不安。

PART 04 

保交付，一延再延

説到保交付，是目前很多房地產公司發展模式的首要任務，在眾安集團的半年報中，也特別提到：

「2024年下半年，面對國內外發展的變化及不明朗因素，本集團將圍繞「保交付、穩經營、控風險」，適應新發展模式，加強精細化銷售管理及創新策略，並利用區域品牌優勢深化落實業務戰略目標。」

從根本出發，市值哥認為保交付是一家地產企業必須做到的。但是，這個事情一旦落到實處，真不是那麼簡單的。

由眾安集團開發的青島未來里項目，近期就有媒體報道其出現了延期交付的情況，按購房合同約定，項目應於2024年3月31日前交付。但受施工進度影響，項目延期至6月30日交付，而在6月30日，滿懷期待的業主等來了第二次延期通知，此次將延期至8月30日前交付。市值哥認為眾安集團不至於沒有交付能力，但在這個事情的處理上，是給業主信任上的雙擊。

據8月28日大眾日報報道，記者聯繫了青島開發區管委規劃建設部，工作人員稱目前仍有部分施工內容進展緩慢，部分功能性試驗報告未出具，造成項目竣工進度滯后，已經和項目方進行了對接，督促項目建設單位、施工單位加快進度、提高效率，並提前組織專家多次進行現場檢查指導，讓項目邊施工邊整改，加快其施工驗收進度。

從工作人員的字里行間，不難發現，想要在8月30日如期交付，很不確定。時至今日，市值君想問問西海岸眾安未來里的購房者，你們收房情況如何？

土儲的真實性、少數股東權益的分配、現金流的可持續性、保交付的反反覆覆……每一個問題都像是懸在眾安集團頭頂的達摩克利斯之劍，讓人不禁為施老闆及其團隊捏了一把汗。這些疑慮和不安會像滾雪球一般越滾越大，最終或將眾安集團拖入更深的困境之中。

在這場信任與質疑的較量中，眾安集團能否挺過難關？市值哥也和大家一起拭目以待。

（轉自：對數）