香港地產商也頂不住了

郁亮曾經説過，冬天來的時候誰都冷。

新世界發展8月30日公告稱，預計截至6月30日的2024財年，公司股東應占虧損在190億港元至200億港元。

這麼大的虧損額，在新世界的歷史上相當罕見。主要原則是：物業重估出或耗損虧損，金額在85億港元至95億港元；售新創建集團有限公司股份所導致的82.5億港元一次性非現金虧損；高利率及人民幣貶值等因素。

如果僅考慮公司的主營業務，新世界還是盈利的，其核心經營溢利將介於65億港元至69億港元，但同比下降18%至23%。

新世界並非第一家虧損的香港地產商。尤其是今年上半年，港資房地產經營情況在惡化。

香港置地今年上半年歸母淨利潤虧損8.3億美元，虧損進一步擴大；九龍倉置業上半年股東應占溢利虧損10.52億港元，同比下滑158.28%；恆基兆業上半年虧損6900萬港元，比去年上半年1800萬港元虧損額的3倍多。

即使沒有虧損的，業績幾乎都在下降。

「老大哥」長實集團上半年收入220.08億港元，同比下降10.55%；股東應占溢利86.03億港元，同比下降16.7%。

這里插一句話。2015年，某重要智庫發表一篇標題驚悚的文章，叫做《別讓李嘉誠跑了》。引發全民沸騰。這是典型的以情感邏輯代替商業邏輯。但幾年后再看，李超人商業視野的前瞻性，是無人可敵的。茲不展開。

恆隆地產上半年營業收入雖然實現了16.7%的增長至61億港元，但淨利潤大跌56%至10.6億港元。太古地產上半年股東應占溢利17.96億港元，同比減少19%。

這些香港地產商，絕大部分都在內地開發或持有物業。有的公司，內地營收佔比超過一半。

不得不説，這些港資房企還是很抗打的。即使在內地開發商叫苦連天的2023年，九龍倉置業、恆隆地產、太古地產、恆基地產，當年也分別實現淨利潤46.44億港元、45.96億港元、27.51億港元和97.78億港元。

但到了2024年，他們也扛不住了。「想你的風，來到了東方之珠」。內地房地產的大面積高強度寒潮，終於讓他們得了重感冒，甚至是輕微中風。

目前港資房企高額虧損、業績大範圍下滑的情況，可能是亞洲危機以來最嚴重的。這些公司不是以「穩健」著稱麼，為啥也淪落在這個地步？

第一

中國房地產市場的調整太過慘烈

太古集團的歷史超過200年，經歷了多少輪的經濟周期，看慣了地產風雨，這一次中國房地產的調整時間和幅度恐怕也讓它有些吃驚。

內地樓市的調整，香港樓市也在調整。香港地產商難以獨善其身。

第二

房地產調整疊加經濟下行

經濟下行的表現，所有市場化企業都有切身體會，無須描述；商務人士有切身體會，比如機場客流，與2019年相比；普通老百姓也有切身體會，比如在商場、餐館。

今年上半年，北京規上以上餐飲企業利潤驟降88.8%，利潤總額只有區區1.8億元。

央行原行長易綱9月6日在外灘金融峰會上表示，我國現在應該把重點放在抵擋通縮壓力上。這是金融權威專家首次公開提醒我國經濟存在通縮風險。

通縮意味着什麼，以及它給市場主體帶來怎樣的挑戰，大家可以自行搜索。

第三

商用物業的壓力前所未有

香港地產商持有大比例的商場、酒店、寫字樓。近兩年空置率的上升和租金的下降，直接影響了它們的營收和利潤。以北京和香港為例。

戴德梁行發佈的《北京寫字樓市場2024年第二季度》的報告顯示，二季度北京甲級寫字樓市場租金環比下降3.9%，同比下降11.7%；五大核心商圈（包括CBD、金融街、燕莎、東二環、中關村）的租金環比下降3.8%，同比下降10.5%。二季度五大核心商圈的空置率為12.4%，新型商圈的空置率則高達27.9%。

量聯行發佈的《香港地產市場觀察》顯示，6月香港甲級寫字樓空置率升至13.6%，其中中環和港島東的空置率分別升至12.1%和13.4%，尖沙咀和九龍東的空置率分別下跌0.4%和0.2%。

據第一太平戴維斯近日發表的香港零售租賃市場報告，7月香港核心街鋪租金環比已下降1.8%，主要購物中心租金下跌3.4%。預測今年香港核心街鋪和優質購物中心的租金將下降5%～10%。

這導致上半年恆隆地產位於香港島辦公樓組合收入大幅下跌約14%。其他公司也大致如此。

第四

港企虧損主要來自物業重估減值

地產商的投資物業，主要包括自持物業。上市公司持有的商業、酒店、辦公樓等，會在財務報告期內按照公允市值波動進行重新估值。其淨值差額計入當期損益，反映投資物業資產質量與資產價值回報狀況。

物業重估價值上升，反映在上市公司的財務財報上，業績也就水漲船高；物業重估價值下跌，上市公司的淨利潤就下滑。

香港地產商持有物業數量較大，重估價值的波動，對其業績影響就比較大。仔細研究它們上半年的報表，利潤虧損主要來自於物業重估減值。

開頭提到的新世界就是典型代表。上半年虧損190億港元至200億港元，但核心經營業務還是盈利的（65億港元至69億港元），原因就在於物業重估減值。

第五

香港地產商的虧損，風險完全可控

香港主要地產商業績下滑，甚至虧損，是不是意味着它們中間的一家或數家，也會走向爆雷？

暫時沒有這個跡象。就一個理由：負債率不高。

新世界發展算是負債率比較高的港企。2021財政年度新世界的淨負債率是35.6%，2022財政年度增長到43.2%，2023財政年度（2023年6月底）再升至48.7%，2023年底為49.9%。該公司的降槓桿目標是到2024年中期，淨負債率減至40%以下，目前看有難度，但也在可控範圍內。

長實集團2019-2023年負債率在21%-30%之間，新鴻基地產2019-2023年負債率在24%-26%之間。今年6月底，長實的負債率已經降到5.5%了。

內地爆雷房企，一個重要因素就是負債率偏高。要降到50%以下，還有很長的路要走。

香港地產商的日子也比較難。但沒必要過度唱衰，它們遠沒有到爆雷的地步。

長實集團主席兼董事總經理李澤鉅表示，「我不敢賭香港市場太差，過去的歷史都讓我們知道，賭香港長期差的都是錯的。」

李澤鉅還説：「香港在過去數十年經歷了多個經濟周期，而每次賺錢最多的人都是在大多數人看淡的時候入市。」

在大多數人看淡的時候入市，這句話也適用於內地市場。就看你敢不敢了。