消失了的179億港元：「包租公」生意縮水，香港地產豪門也開始虧錢了

「大家都在同一條船上。」

在被投資者問及旗下高端商場海港城今年上半年的銷售表現時，九龍倉置業主席兼常務董事吳天海如是回答，「我們的表現與市場一致，沒有跑贏大盤，奢侈品類與非奢侈品類之間沒有太大差異，everybody is in the same boat。」

消費市場進入調整周期，高端商場未能走出獨立行情。房地產市場調整的壓力開始蔓延到向來穩健的港資房企，維港兩岸的置地廣場、太古廣場、IFC、K11、海港城等高端商場背后的港資房企們，不得不直面市場下行的挑戰。

今年上半年，以長實集團、恆隆地產、新鴻基地產、九龍倉置業等為代表的老牌港資房企，出現盈利下滑甚至虧損的情況。

根據Wind統計數據，今年上半年，長實集團、新世界發展、恆隆地產、恆基地產、新鴻基地產、太古地產、嘉里建設、九龍倉置業8家港資房企合計實現營業收入約1033億港元，同比下滑18.64%；實現歸屬母公司股東的淨利潤約161億港元，同比大降179億港元。

多家房企均在財報或業績會上表達了對市場持續下行的擔憂。

長實集團在財報中表示，地緣政治壓力及貿易衝突持續為全球經濟帶來各種挑戰；九龍倉置業指出，本港營商環境仍然困難，匯率走勢不利、息口高企及人手短缺影響業務營運能力，零售業和酒店業飽受消費模式轉變的衝擊；恆隆地產董事長陳文博坦承，「股價也好，業績也好，有一點挑戰，有一點壓力。」

業績承壓，但多數港資房企仍表達了對未來的長期看好，抄底投資。

恆隆地產和香港置地借市場調整期，對旗下上海恆隆廣場、香港中環置地廣場進行擴建升級。太古地產主席白德利稱，太古地產的一千億港幣投資計劃進展理想，迄今已承諾投放超過60%資金。

「儘管核心市場出現疲態，尤其香港辦公樓市場表現低迷，但我們對於在中國香港和中國內地的自身業務長遠增長依然充滿信心，尤其看好北京、上海及大灣區。」白德利表示。 

香港廣東道奢侈品牌林立，時代周報記者攝於2024年6月

罕見虧損

過去三年，港資房企的營業收入、淨利潤就已呈現下滑趨勢，今年的降幅尤為明顯。

Wind統計數據顯示，2022年至2024年的上半財年，長實集團、恆隆地產等8家港資房企的總營業收入分別為1437.98億港元、1269.84億港元、1033.11億港元，歸屬母公司股東的淨利潤分別為418.79億港元、340.68億港元、161.41億港元，逐年下滑。

今年上半年，多家房企盈利出現雙位數的跌幅，個別虧損。

其中，長實集團收入220.08億港元，同比下降10.55%，股東應占溢利86.3億港元，較2023年上半年的103.31億港元下降16.47%。淨利潤下滑的原因指向物業銷售收入確認減少導致利潤貢獻降低——上半年長實集團實現物業銷售收入46.35億港元，同比下降43.79%；實現收益18.21億港元，同比下降48.41%。

太古地產的收入則為72.79億港元，同比基本持平，股東應占溢利17.96億港元，同比下降19%。太古地產行政總裁彭國邦表示，儘管2023年顯著復甦，香港零售組合期內受多項宏觀經濟不明朗因素影響，持續出境旅遊及遊客消費習慣改變，均對零售市場產生不利影響。

恆隆地產收入約61.14億港元，同比增長17%，股東應占淨利潤約10.61億港元，同比減少55.68%。恆隆地產行政總裁盧韋柏在回答媒體提問時直言，「你問我未來的前景，我們也看不透，暫時也不敢望得太遠，現下是保本保命的時候。」

香港置地、九龍倉置業、新世界發展則罕見出現虧損。

今年上半年，香港置地實現收入9.72億美元，較去年同期的6.70億美元增長45.1%，但歸屬於股東的淨虧損從去年同期的3.33億美元擴大至8.33億美元。

九龍倉置業收入65.01億港元，同比微增0.43%，股東應占虧損10.52億港元，與去年同期的盈利18.05億港元相比，驟降158.28%。

九龍倉置業將業績不振歸因於市場疲弱。「香港入境旅遊正在艱苦經營之際，出境旅遊日益增加亦進一步打擊本地消費。今年首兩個月，整體零售銷售在低基數下增長平平，其后在三月份出現轉折點，疫情后恢復向上的走勢中止並掉頭向下，第二季的零售銷售更出現雙位數急劇下滑。」

新世界發展的業績預告稱，由於在2023財年落成並移交的主要項目缺乏收益確認、投資及發展物業及商譽重估或耗蝕虧損、出售事項的確認虧損，以及年內利率持續高企及人民幣貶值，其預計於2024財年錄得股東應占虧損（包括持續及已終止經營業務）為190億港元至200億港元之間。

賬面巨「虧」

港資房企盈利下滑原因有二：一是賺錢變得更難了，賣房、收租的收入都在縮水；二是房價深度回調，殃及投資物業估值。

長實集團、太古地產、香港置地都是香港知名「大地主」，在中環、尖沙咀等核心地段坐擁大量經營性物業。由於市場不景氣和供應過剩，擁有香奈兒、愛馬仕、路易威登等奢侈品牌租户的包租公們也過起了緊日子。 

香港中環寫字樓，時代周報記者攝於2024年6月

今年上半年，太古地產香港零售物業組合太古廣場、太古城中心、東薈城名店倉的零售額分別下跌13%、4%、3%，租金收入同比下跌3%至11.98億港元；辦公樓物業組合方面，由於供應不斷增加，疊加需求疲軟，租金受壓，租金收入下跌7%至25.76億港元，截至今年6月末的出租率為89%。

恆隆地產本港市場的租賃業務收入下跌8%至15.48億港元。零售物業由於主要商業區及旅遊區部分主要租户租金下調，導致收入下挫；辦公物業面對市場不景，恆隆地產主動下調部分辦公樓租金，主要涉及中環一帶租户，收入下跌14%，出租率為83%。

九龍倉置業兩大商業地標海港城和時代廣場寫字樓部分，出租率分別為88%、87%，收入分別下跌2%、8%，盈利分別下跌5%、10%，商業部分得益於海港城面向廣東道長達530米的臨街店面上的16個奢侈品牌繼續吸引眾多顧客到訪購物，盈利保持微增。

「目前所有物業種類都供過於求，惟冀（希望）匯率和利率等周期性因素改善后，需求得以回升。」九龍倉置業表示。

投資物業賬面價值縮水，對當期利潤表現造成負面影響，是港資房企盈利能力削弱的主因。

投資物業重估損益，是企業所持有的商業、酒店、辦公等投資物業，在報告期內按照公允市值波動進行重新估值后發生的淨值差額，計入當期損益。當行業承壓，投資物業公允價值下降，房企的業績表現不可避免受到波及。

投資物業公允價值大幅縮水，是九龍倉置業業績由盈轉虧的主要原因。根據九龍倉置業公告，截至今年6月末，其投資物業資產總額為2230億港元，產生2%的重估減值。其中，海港城（不包含三間酒店）評估值下降29億港元至1516億港元，時代廣場估值下降13億港元至460億港元。

在計入投資物業重估減值后，九龍倉置業股東應占溢利虧損10.52億港元；若剔除減值影響，整體營收、盈利基本與去年同期持平。九龍倉置業管理層表示，如果零售市場表現持續疲弱，不排除下半年仍需要減值。

值得注意的是，九龍倉置業在財報中指出，集團資產淨值較五年前降低16%。

虧損8.3億美元的香港置地同樣將業績不振歸因於減值撥備。

香港置地表示，內地房地產市場環境變化使集團對開發項目的定價進行全面審查，計提了總計2.95億美元的非現金撥備，受影響的項目主要位於武漢、南京和重慶的非黃金地段。

「這些撥備是當基於市場可比價格的預期銷售價格低於賬面價值才需要計提的」，如扣除非經常性撥備影響，香港置地今年上半年股東應占利潤為2.88億美元，雖然同比下降31.75%但仍保持盈利。

重倉內地的新世界發展亦出現鉅額賬面浮虧。

截至2023年末，新世界發展在內地的土儲總建面約435萬平方米，核心物業發展項目主要分佈於廣州、深圳、佛山、武漢、寧波、沈陽等城市。受房價回調影響，新世界發展在2024財年進行一次性非現金重估或耗蝕虧損，總額在85億港元至95億港元之間，預計錄得股東應占虧損在190億港元至200萬港元之間。

不過，對投資物業進行減值撥備，是房企提前釋放風險的常規操作，而非經營層面出現根本性問題。

太古地產今年上半年錄得投資物業公平值虧損8.79億港元，2023年同期為16.35億港元。「投資物業公平值變動屬於非現金性質，不會對公司的營運現金流或股東應占基本溢利構成任何影響」，白德利説。

抄底投資

對於大部分港資房企來説，當下的困難大約是其數十年乃至上百年發展長河中的一朵浪花。見慣了風浪的「老船長們」紛紛在市場谷底追加投資，希冀把握市場輪轉機會。

「太古地產對中國內地市場長遠前景之信心，反映在規劃中的投資項目上。」白德利表示，太古地產的千億港元投資計劃進展理想，迄今已承諾投放超過60%資金，其中，投放500億港元於內地市場，進一步擴展及提升現有項目；投放300億港元於香港市場，擴展核心商業物業組合太古坊及太古廣場；投放200億港元於香港、內地、東南亞多個新市場，發展住宅買賣項目。

太古地產在內地的投資主要位於上海、西安、三亞、廣州及北京。

在上海，太古地產落地兩個大型綜合體項目，上海前灘綜合發展項目、上海洋涇綜合發展項目，上海已成為太古地產在內地業務規模最大的城市。在廣州，太古地產與廣州珠江實業集團合作，在荔灣聚龍灣片區建設大型綜合發展項目的零售部分，並於今年8月投得天河路387號項目，翻新作為高級零售物業太古匯的新增部分，令太古匯建築面積增長43%。

彭國邦表示，太古地產的1000億港元投資計劃自2022年宣佈推進至今進展理想，尤其是中國內地市場，中國內地市場為推動收入增長的關鍵，在長遠擴展計劃中亦具有重要的策略意義。

「於2027年前在6個內地城市發展11個主要以零售主導的大型商業項目」——這是白德利給太古地產製定的目標。

恆隆地產選擇擴建上海恆隆廣場。

陳文博稱，上海的競爭越來越激烈，恆隆廣場擴建目的就是提供更多空間，滿足當前年輕人的需求。「趁宏觀市場的放緩時間，如果我們可以不花太多錢，但是可以讓我們的產品做得更好，其實更應該加快進行。」

香港置地在6月底宣佈啟動「Tomorrow’s CENTRAL」項目，計劃投資超過4億美元，擴建升級置地廣場零售物業組合，為顧客帶來頂級奢華購物體驗。此外，香奈兒、愛馬仕、蒂芙尼、迪奧等置地廣場多家現有奢侈品牌租户亦將額外投資約6億美元，參與項目設計與打造嶄新體驗。

相對而言，負債淨額與總資本淨額比僅為5.5%的長實集團較為保守。長實集團主席李澤鉅表示，長實有耐心，從來不會抱有「志在必得」的心態。「當香港或內地有龐大的投資機會時，我們有能力隨時動用大量資金回來進行投資。」

儘管管理層們在業績會上、在財務報表中集體釋放信心，表示看好市場長期向好，但眼下的困難亦是客觀存在的。

摩根大通、花旗銀行等機構對多家港資房企給出中性評級。

基於對長實集團未來盈利前景的評估，花旗銀行將長實集團的目標價從36港元下調至33.5港元。花旗銀行稱，長實集團作為香港的主要地產開發商，擁有多個在建和規劃中的項目。然而，市場環境的變動和項目進展的不確定性可能對公司的盈利能力產生影響。

吳天海也説，「我們預計今年下半年不會有太大的驚喜。」