富力遭淡馬錫旗下基金提請清盤，接盤萬達資產包7年，68家酒店或將易主

2017年7月，廣州富力地產股份有限公司（下稱「富力地產」或「富力」，02777.HK）在港交所披露，收購大連萬達以約199.06億元出售的76家城市酒店權益及煙臺萬達（煙臺萬達文華酒店）70%權益，一躍成為「全球最大豪華酒店業主」。

7年后，地產行業風雲鉅變，昔日的「白武士」也已落魄江湖。9月4日，富力地產發佈《內幕消息》，稱附屬公司兆晞有限公司遭清盤，該公司旗下68家酒店及一幢寫字樓被接管，而這些資產正是當年萬達酒店資產包的一部分。

2022年，富力地產即完成境內和境外全部債券的重組和展期，為何還會收到債權人的清盤呈請？若失去68家酒店，公司在酒店業務方面會進行怎樣的調整？就此《華夏時報》記者多次向富力集團總部撥打電話，但一直無人接聽。不過，目前富力地產正在評估委任接管人的法律、財務和營運影響。在2024中期業績公告中，富力也表示，過去一年，公司主要通過資產出售及資產變現，以換取現金或減少債務的方式處理債務到期問題。

2022年起已陸續出售酒店資產

9月3日，富力地產公告披露，附屬公司兆晞有限公司、富力地產（香港）有限公司及御逸有限公司各自收到由Serica Agency Limited作為擔保代理人的通知，其中包括委任Frank Forensicand Corporate Recovery Limited的ChanLeungLee和YuenTszChun就融資協議為擔保代理人設立擔保之資產（其中包括但不限於富力香港持有之御逸股份、御逸持有之兆晞股份以及兆晞之資產）作為共同及個別接管人。

截至9月4日，兆晞持有富力地產一家全資附屬公司的全部股權，該公司在中國間接持有68間酒店及一幢寫字樓。兆晞為御逸的全資附屬公司，而御逸則為富力香港的全資附屬公司。

根據公告，2024年7月8日及8月19日，兆晞（作為融資協議的借款人）及富力香港（作為融資協議的擔保人之一）各自收到由呈請人Seatown Private Credit Master Fund提出的清盤呈請。此前，各方曾於訂立了一筆日期為2023年1月13日的融資協議，但截至7月9日，總金額（包括本金及應付利息）約為6.1366億美元的貸款尚未償還。

Seatown Private Credit Master Fund為私募信貸主權基金，隸屬於新加坡政府投資公司淡馬錫。富力地產在公告中強調，呈請人僅為該貸款之其中一名貸款人，只持有該貸款尚未償還本金額18%，約1.1億美元；且該貸款已有足夠的抵押品，即上述68間酒店及一幢寫字樓。「有擔保債權人可以行使其權利強制執行抵押品，而不是申請附屬公司清盤。」公告表示。

事實上，2022年，富力地產即已完成境內和境外全部債券的重組和展期，為何還會接連收到債權人的清盤呈請？對於這一問題，公告並未披露。記者多次致電富力地產總部，亦未得到迴應。

值得注意的是，這68間酒店是富力地產從萬達手中收購的76家酒店資產包的一部分。2017年7月20日，富力在港交所發佈公告稱，同意收購大連萬達以約199.06億元出售的76家城市酒店權益及煙臺萬達（煙臺萬達文華酒店）70%權益。

接手萬達酒店之后，富力手中的酒店數量達到了89家。在2018年初的業績發佈會上，富力地產聯席主席李思廉數次表示，「交易值得、划算，比較合理」。彼時，李思廉稱，將提高經營效率及每間酒店的收益貢獻，力求2018年酒店業務收入目標大幅增長至70億元。按照預想，這批來自萬達的酒店不僅能讓富力坐穩「全球最大豪華酒店業主」的位置，每年還能帶來約15億元利潤。

不過，富力地產並未如願：年報顯示，2018年至2022年，富力地產酒店營運實現營業收入分別為70.28億元、70.22億元、44.63億元、50.7億元、41.40億元。2023年，富力地產酒店營業額同比增長54%至63.65億元；2024年上半年，酒店營運營業額由去年同期的29.83億元減少7%至27.62億元。

需要注意的是，富力當初收購的酒店資產包雖然連年虧損，但近年卻多次幫助深陷流動性危機的富力地產迴流了資金。2022年起，富力地產開始陸續出售酒店以回籠資金。例如，在2022年報中，富力地產就表示，該年公司於北京、福州、鎮江完成出售3間酒店，所得款項總額超過人民幣12.45億元。

富力地產在2022年報中指出，由於酒店資產品質優良且價值具吸引力，其余92個項目持續受到關注，預料市場估值超過人民幣470億元。「酒店資產引起長期物業投資者的濃厚興趣，出售該等資產是本集團的流動資金來源。」富力地產表示。

2024年中期虧損23.31億元

除上述酒店外，富力地產在8月28日公佈的2024年中期業績中直言，過去一年，主要通過資產出售及資產變現，以換取現金或減少債務的方式處理債務到期問題。富力稱，集團物業主要位於一二線城市，對潛在買家的吸引力相對較大，且在當前市況下保持較高價值。

2024年上半年，「為避免違約，並使項目價值最大化」，富力集團出售了位於英國倫敦One Nine Elms的交易項目，交易金額高達16億英鎊，這是富力上半年在市場的最大動作。據悉，交易完成后，富力除了避免8億英鎊（包括本金及利息）的建築貸款違約，還註銷面值約為11.7億美元的未償還美元優先票據，並以高於資產價值出售資產，變現約人民幣21億元的收益、及以低於面值贖回美元優先票據。

在中報中，富力還透露，對於流動資金不足的問題，可行的替代方案包括出售非核心資產以償還部分款項、僅支付利息，或延長到期日、或以可出售庫存項目代替現金抵銷。

頻繁出售資產的背后，中報顯示，今年上半年，富力地產錄得淨虧損約23.31億元；來自物業發展的營業額減少15%至104.84億元，這是因為期內交付銷售物業88.79萬平米，同比減少約38%；同期，公司投資物業租金收入4.25億元，微增2%；酒店營運營業額27.62億元，同比減少7%；其他收入及其他收益錄得17.15億元，主要由於出售附屬公司、一家合營企業及一家聯營公司所得。

儘管無法避免營業額繼續下降的趨勢，但得益於富力對旗下公司和股權的出售以及人民幣兑美元貨幣貶值的放緩，使得其今年淨虧損相較去年同期有了大幅減少，從去年同期的51.09億元縮減至23.31億元。

截至6月30日，富力地產銀行借款、境內債券、優先票據及其他借款（包括在預提費用及其他應付款者）合共1243.17億元，其中654.36億元將於未來十二個月內到期償還，而現金總額（包括受限制現金）為49.86億元；未按預定還款日期償還若干銀行及其他借款276.99億元。同時，公司本金總額為813.58億元的若干銀行及其他借款已可按要求償還。

「中國房地產價值不斷下跌，加上供應過剩以及經濟疲軟導致購買力不足，買家對自置及投資物業失去信心，行業持續面臨流動資金緊絀的問題。過去一年，合約銷售大幅下降，加上缺乏還款能力，加速債務到期。」富力地產總結説。

據公開信息，富力地產的最近一次信用評級是在2023年6月，聯合資信對富力地產主體信用評級為AA+/負面，評級展望穩定。但2024年6月28日，聯合資信發佈公告，終止對富力地產主體及相關債項的評級工作。