從「藍海」捲到「紅海」 上市物企加速開拓第三方市場

轉自：中國經營網

本報記者 方超 張家振 上海報道

營收、淨利潤增速雙雙下滑，上市物企2024年「半年考」成績單難言亮眼。

克而瑞物管數據顯示，2024年上半年，上市物企營收同比增長4.7%，增速較去年同期同比下降6.1個百分點，淨利潤則同比下降29.9%。此外，多家上市物企淨利潤持續虧損。

《中國經營報》記者注意到，截至9月4日，仍有瑞森生活服務（01922.HK）、佳源服務（01153.HK）兩家上市物企半年報「難產」。其中，佳源服務近日發佈公告，宣佈進一步延迟刊發2022年年度業績、2023年中期業績、2023年年度業績、2024年中期業績，並將另行公告刊發相應年度業績及寄發報告的時間。

在業績壓力持續增大的同時，如何進一步擺脫對地產母公司依賴、在細分賽道樹立自身優勢、加速開拓第三方市場等，成為上市物企亟待解決的問題。例如，萬物雲（02602.HK）管理層日前在2024年上半年業績會上坦言，物企很難與開發商「一刀兩斷」。

「物業管理行業正從增量與存量並重的‘藍海市場’轉向以存量為主、增量為輔的‘紅海市場’，未來行業競爭肯定會更加激烈。」中指研究院物業事業部總經理牛曉娟向記者表示，儘管競爭激烈，但預計到2025年，全國物業管理規模仍將超過300億平方米，空間足夠容納眾多企業參與。

營收淨利增幅下滑

克而瑞物管數據顯示，2024年上半年，上市物企實現營業總收入1466.6億元，同比增長4.7%，增速較去年同期下滑6.1個百分點。縱觀整個行業，僅有碧桂園服務（06098.HK）和萬物雲兩家上市物企營收規模突破了百億元大關。

儘管行業整體承壓，但依然有多家物企營收跑贏了大市。以濱江服務（03316.HK）為例，財務數據顯示，今年上半年營收達到16.50億元，同比增長38.7%。這一增速也助力濱江服務成為2024年上半年上市物企營收增速冠軍。

此外，德商產投服務（02270.HK）、蘇新服務（02152.HK）、越秀服務（06626.HK）、彩生活（01778.HK）營收增速分別為36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行業的表現較為亮眼。

幾家歡喜幾家愁。記者初步統計發現，與上述企業相比，更多的上市物企今年上半年的營收增速僅為個位數，其中有26家上市物企介於0—10%之間，17家企業為負值。

引發外界關注的是，今年上半年，上市物企營收增速整體不理想的原因何在？

「主要是因為上游房地產行業深度調整，導致增量市場增長放緩。」牛曉娟向記者分析稱，上市物企營收增速放緩，還與物業市場競爭加劇、外拓難度進一步加大和併購市場冷淡有關。「此外，物企主動放棄了一些效益差的項目，多方面因素導致物企新增在管面積增速放緩，營收增速下滑。」

此外，國內還有多家上市房企下屬的物企雖未實現上市，但物業板塊成績單隨着地產母公司半年報同步對外披露。

龍湖集團（00960.HK）旗下龍湖智創生活就是其中的典型企業。龍湖集團相關負責人向記者介紹，2024年上半年，龍湖智創生活實現收入總額57.8億元，同比增長10.2%，保持兩位數增長，期內毛利率31.4%，在行業內處於較高水平。

與營收狀況相比，上市物企2024年上半年的盈利表現更難言樂觀。

克而瑞物管統計數據顯示，2024年上半年，上市物企淨利潤總額91.9億元，同比下降29.9%。「這反映出行業依舊陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅減弱。受困於關聯房企風險尚未完全出清，部分物企計提大額減值準備，導致虧損。」

牛曉娟也向記者分析稱，今年上半年，上市物企盈利表現差，也與「關聯方應收賬款減值準備及前幾年併購形成的商譽減值，進一步壓縮了利潤空間」直接相關。

「上市物企包括社區增值在內的高毛利業務開展不及預期，導致利潤受影響。同時，包括人力成本在內的各項成本上升，也直接影響物企的盈利能力。」牛曉娟直言。

很難與開發商「一刀兩斷」

在整體業績表現不理想的同時，上市物企獨立性也受到外界關注。

例如，在擺脫對地產母公司的依賴方面，2024年上半年，萬物雲的開發商關聯業務佔比同比已下降至10.1%。來自關聯方的應收賬款為38.18億元，增幅達到53.52%。

「萬物雲是‘萬科養大的孩子’，雙方水乳交融，是剪不斷、理還亂的關係，我們既希望能保持業務的相對獨立性，同時感情上又很難做到投資人説的‘一刀兩斷’。」萬物雲董事長朱保全在近期召開的萬物雲中期業績發佈會上表示。

「我國快速壯大的頭部物企是過去20年房地產行業快速發展的伴生產物，這就註定了其在基因上與地產關聯方千絲萬縷的關聯性。」東吳證券研報分析認為，在房地產行業開始調整之際，物企受到關聯方的影響，不僅體現在業績方面，估值也受到持續的衝擊。

「行業離真正完全的市場競爭還有很遠的距離，當前大部分物企隸屬於房地產母公司，要完全市場化還是有一定難度。」綠城服務（02869.HK）董事會主席楊掌法日前也表示。

記者注意到，在努力擺脫對地產母公司業務依賴的同時，不少上市物企正加速開拓第三方市場。

根據永升服務（01995.HK）向記者提供的信息，截至2024年6月30日，永升服務來自第三方的在管面積達1.8億平方米，同比增長10.9%，佔總在管面積的比例為74.4%。今年上半年，新增市場開拓規模超3700萬平方米，新拓年飽和營收同比提高48.1%，超過8億元。

記者還從世茂服務（00873.HK）方面獲悉，今年上半年，世茂服務合約面積約3.3億平方米，在管面積約2.5億平方米。其中，在管及合約面積來自獨立第三方的佔比分別為75.2%、77.2%。

值得關注的是，梳理相關上市物企半年報可發現，目前依然有相當數量物企的在管及合約面積中，來自獨立第三方的佔比較低。在此情形下，上市物企業績也受到地產母公司影響。

「物企與開發商大多存在業務關係。由於開發商面臨較大的資金壓力，物企難以按時收回部分應收賬款，這對現金流和財務狀況帶來了一定的影響。」牛曉娟表示，「當前，物企的確很難與開發商‘一刀兩斷’。但長期來看，來自第三方在管面積增長趨勢不變，物企的獨立性將進一步提升，地產開發商對於物企的影響也有望進一步降低。」

跨界開拓新賽道新業務

爲了應對日益激烈的市場競爭，多家物企加速開拓「第二增長曲線」。

「在住宅開發項目交付減少的背景下，商企服務的拓展空間更有想象力，我們會更進一步聚焦在大客户跟隨、區域加密和服務產品延展上。同時，拓寬增值服務‘圍欄’，用科技賦能實現管理提效。」在2024年中期業績發佈會上，龍湖集團管理層表示。

龍湖集團相關負責人告訴記者，今年上半年，龍湖智創生活的服務半徑不斷拓寬，建立起了較高的門檻與壁壘，新增了東莞華為松山湖產業園、杭州螞蟻集團飛天園區、北京螞蟻創新科技總部和杭州網易總部等項目。

與龍湖智創生活類似，永升服務也正謀求非住宅業態進一步突圍。據永升服務方面介紹，今年上半年，公司聚焦醫院、學校、企業等重點業態賽道，新拓展了蘇州貢湖科創園、西寧青海大學附屬醫院等超過180個非住宅項目。截至今年6月底，公司非住宅物業實現收入約10億元，佔公司總收入的比重為40.8%。

除拓展非住宅板塊業務外，也有多家物企正跨界進入環保服務領域。

8月26日，世茂新能·淮安RDF項目簽約暨啟動儀式在江蘇省淮安市淮陰區舉行。世茂服務方面表示，該項目由世茂服務和中證投融聯合打造，通過創新升級一般固廢的收集、運輸、處理模式，可將一般固廢生產成可替代煤的低碳燃料，以實現固廢再利用。

「對於世茂服務而言，RDF項目是一項既創新又跨界的嘗試，是多元化業務發展的延伸，是‘城市大管家’戰略實踐落地的重要組成部分，更是我們向環保服務相關產業邁出的戰略性一步。」世茂服務執行董事、總裁邵亮表示。

受到市場關注的是，在當前物業市場中，不少物企開拓各類新賽道多時，但基礎物業服務依然佔據較高比例，「第二增長曲線」表現並不理想，原因何在？

「新賽道有其專業壁壘，物企面臨着競爭力不足，缺乏相應技術、經驗和資源問題。」牛曉娟分析認為，整個大環境不利於新賽道的開闢，消費降級、投入萎縮等進一步打壓了物企開拓創新的勇氣。

對於開拓多元化業務，牛曉娟建議，物企應該首先聚焦自身「能力圈」。「建議物企根據自身能力和戰略規劃，將企業核心資源、核心能力聚焦到核心業務上，追求聚焦深耕，同時要前瞻性地培養創新思維和跨界業務能力，以適應開展細分賽道業務開拓需要。」