海通房地產|物業1H2024年綜述：估值處於底部區域，股息率成關注重點

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塗力磊（金麒麟分析師）

海通房地產研究首席分析師

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行業營收增速繼續回落，企業間分化明顯。1H2024，重點跟蹤的24家上市物業企業共實現營業收入1142.2億元，同比增長5.9%，行業營收增速繼續回落且分化。其中，碧桂園服務以210.5億元收入領跑行業，同比增加1.5%。

企業利潤首次負增長，部分企業虧損較多。1H2024，重點跟蹤的24家上市物業企業共實現歸母淨利潤62.1億元，同比下滑38.2%。其中，華潤萬象生活以19.1億元領跑。

毛利率均值下降，毛利率下降家數佔多數。1H2024，重點跟蹤的24家上市物業企業毛利率平均值為22.9%，同比減少1.45個百分點；中值為20.8%，同比減少2.39個百分點。其中，6家物企毛利率同比上升，其余18家物企毛利率同比下降。

行政開支平均佔比下降，佔比下降企業較多。1H2024，重點跟蹤的24家上市物業企業行政開支佔營業收入比重的平均值為10.2%，同比下降了1.45個百分點。其中，9家物業企業行政開支佔比同比上升，15家物企行政開支佔比同比下降。

部分企業應收款大於營收，應收情況不良。截至1H2024末，重點跟蹤的24家上市物業企業中，應收賬款/營業收入佔比最高的分別是合景悠活、世茂服務，分別為188.08%、144.85%。從1H2024相對1H2023變化看，應收賬款/營業收入佔比上升最多的是世茂服務。

部分企業股息率高，部分企業中期不分紅。截至2024年8月30日，1H2024重點跟蹤的24家上市物業企業平均中期股息率為約1.26%，而中期股息率高於5%的有2家物業企業。其中，股息率最高的分別是萬物雲、卓越商企服務，分別為6.44%、5.98%。

在管面積整體增速繼續下降，格局穩定。1H2024，重點跟蹤的24家上市物業企業在管面積同比增速平均值保持11%的中速增長，中位數增速為13%。從在管面積規模來看，碧桂園服務、保利物業、雅生活服務位居前三，均超過5億平米。從在管面積同比增速來看，金茂服務、建發物業分別以38%、33%的增速領跑。

估值底部區域徘徊，長期上行空間較大。截至2024年8月30日，我們重點跟蹤上市物業企業的Wind一致預期業績對應的2023年、2024年、2025年、2026年的PE估值均值分別為8.58倍、21.07倍、6.82倍、6.24倍，對應2024年PEG均值為0.50倍。

我們以市值/合同面積、市值/在管面積兩個指標觀察市值與管理規模的匹配程度，我們重點跟蹤上市物業企業的上述兩個指標的均值分別為0.48、0.61。其中市值/在管面積比值最高的企業為星盛商業、寶龍商業；市值/合同面積比值最高的企業為星盛商業、華潤萬象生活。

風險提示：在管面積擴張不及預期，人工成本上升，收併購不及預期，增值服務擴張不及預期，政策風險。