解開多家庭和辦公室CRE前景之間的差異

貸款、支持辦公室和多户房產在銀行股東中引起了焦慮。例如，今年1月，紐約社區銀行(NYSE：NYCB)的股票暴跌，此前該公司提高了貸款損失準備金，以應對寫字樓行業的疲軟，以及其多家族投資組合的潛在重新定價，以及它承擔的其他一些費用。

但惠譽評級在最近的一份報告中表示，美國最大的幾家銀行處於有利地位，能夠經受住寫字樓和多户(即公寓)房地產貸款表現的下滑。

惠譽的Julie Solar和Brian Thies在報告中表示，儘管持有CRE貸款余額的大部分，但較大的銀行更加多元化，更有能力承受預期的信貸惡化，特別是在寫字樓貸款方面。

他們寫道：「從2023年開始，一直持續到今年，非業主自住型(Nonoo)CRE向不良貸款(NPL)的轉移速度加快，此后已接近全球金融危機最嚴重時期的水平。」

而且，該行業不太可能達到問題貸款的峰值水平。在全球金融危機期間，直到向非權責發生狀態的轉移放緩並達到平臺期，纔出現了Nonoo CRE的峰值虧損。

從2009年到2011年，Nonoo CRE的貸款損失累計淨沖銷近200億美元，佔平均貸款的3.5%。在此期間，銀行虧損包括608億美元的建築業損失，101億美元的業主自有CRE損失，68億美元的多户住宅損失，總計970億美元的CRE相關損失。

迄今為止，惠譽表示，在過去三年中，Nonoo CRE的貸款損失已達58億美元。如果業績像GFC期間那樣惡化，該行業可能會面臨330億美元的Nonoo CRE增量損失。

不過，多户家庭和寫字樓行業走的是兩條截然不同的道路。作為一個傳統上隨着時間的推移保持穩定的行業，多家族企業預計將遭受比整個Nonoo CRE行業更集中的虧損。最終，隨着有利的人口趨勢支持對更多住房的需求，預計多户住宅部門將吸收這些地區的過剩供應。

在寫字樓行業，這種動態並不那麼有利，因為向混合工作模式的結構性轉變削弱了需求。Solar和Thies表示：「鑑於該行業的結構性變化，惠譽預計寫字樓貸款的回收率將低於GFC期間。」

據美聯儲估計，在高端遠程辦公市場中，大型辦公室發生貸款違約的可能性最高，為23%。相比之下，在低遠程辦公市場，大型寫字樓貸款的拖欠概率為8.4%，小型寫字樓貸款的拖欠概率為1.4%，非寫字樓貸款的拖欠概率為0.5%。

報告稱：「鑑於混合工作的持續趨勢以及由此導致的辦公空間需求下降，空置率在中短期內是否會回升還不確定。」

惠譽表示，截至2024年6月30日，最大的銀行佔CRE不良貸款的一半以上，但資產在1000億美元至2500億美元之間的銀行的問題貸款比例更高。惠譽將較大銀行的貸款表現較弱歸因於它們對投資者擁有的中央商務區官員物業的敞口。與此同時，根據美聯儲的説法，規模較小的銀行可能會有與郊區市場相關的寫字樓貸款，而郊區市場不會受到遠程工作的影響。

惠譽表示，截至2024年6月30日，在10家最大的Nonoo CRE貸款機構中，佔總貸款余額的22%，而最大的10家多家庭貸款機構佔貸款余額的38%。富國銀行(紐約證券交易所代碼：WFC)是美國所有銀行Nonoo CRE的最大貸款人，佔股本的42%，而摩根大通(NYSE：JPM)是最大的多家庭貸款機構，截至2024年第二季度末，貸款佔股本的33%。

其他相關股票：Vaneck Office和商業REIT ETF（DESK）、美國銀行（BAT）、美國Bancorp（USB）、Truist Bank（TBC）、PNC Financial（PNC）、花旗集團（C）、Capital One（COF）、TD銀行（TD）、桑坦德銀行（SAN）、谷國民銀行（VLY）、韋伯斯特金融（WBC）、Synovus銀行（SNV）。