解開多家庭和辦公室CRE前景之間的差異

支持辦公室和多家庭財產的貸款引起了銀行股東的焦慮。例如，今年1月，紐約社區銀行（NYSE：NYCB）提高貸款損失準備金以應對辦公行業的疲軟以及其多家庭投資組合的潛在重新定價，以及它承擔的一系列其他指控后，其股價暴跌。

但美國最大的銀行完全有能力應對辦公室和多家庭貸款業績下降（即，惠譽評級在最近的一份報告中表示，公寓）房產。

惠譽的朱莉·索爾（Julie Solar）和布萊恩·蒂斯（Brian Thies）在報告中表示，儘管持有大部分CRE貸款余額，但大型銀行更加多元化，更有能力應對預期的信貸惡化，特別是在辦公室貸款方面。

他們寫道：「從2023年開始並持續到今年，非業主自用（非OO）CRE向不良貸款（NPLs）的遷移速度加快，此后已接近全球金融危機高峰時的水平。」

而且該行業不太可能達到問題貸款的峰值水平。在全球金融危機期間，直到向非應計狀態的遷移放緩並達到穩定期后，非OO CRE損失峰值纔出現。

2009年至2011年，非OO CRE貸款損失累計淨沖銷總額近200億美元，佔平均貸款的3.5%。此期間的銀行損失包括建築損失608億美元、業主自用CRE損失101億美元和多户家庭損失68億美元，與CRE相關的損失總計為970億美元。

惠譽表示，迄今為止，過去三年非OO CRE貸款損失已達58億美元。如果業績按照GFC期間的情況惡化，該行業可能會面臨330億美元的非OO CRE損失。

不過，多家庭和辦公室行業走在兩條截然不同的道路上。作為一個傳統上隨着時間的推移穩定的行業，多户家庭預計將遭受比整個非OO CRE行業更集中的損失。最終，由於有利的人口趨勢支持對額外住房的需求，多家庭部門預計將吸收這些地區的供應過剩。

辦公室行業的動態並不那麼有利，因為向混合工作模式的結構性轉變削弱了需求。Solar和Thies表示：「鑑於該行業的結構性變化，惠譽預計辦公室貸款的復甦將低於全球金融危機期間。」

根據美聯儲的估計，遠程辦公市場中大型辦公室貸款拖欠的可能性最高，為23%。相比之下，低遠程辦公市場中的大額辦公貸款拖欠的可能性為8.4%，小額辦公貸款拖欠的可能性為1.4%，非辦公貸款拖欠的可能性為0.5%。

報告稱：「鑑於混合工作的持續趨勢以及由此導致的辦公空間需求下降，目前尚不確定職位空缺是否會在中短期內恢復。」

惠譽表示，截至2024年6月30日，最大的銀行佔CRE不良貸款的一半以上，但資產在100億美元至250億美元之間的銀行的問題貸款比例較高。惠譽將大型銀行貸款表現疲軟歸因於它們對投資者擁有的中央商務區官員房產的敞口。與此同時，美聯儲表示，規模較小的銀行可能會提供與郊區市場相關的辦公貸款，而郊區市場不會受到轉向遠程工作的影響。

惠譽表示，截至2024年6月30日，10家最大的非OO CRE貸款機構佔貸款總額的22%，而10家最大的多家庭貸款機構佔貸款余額的38%。富國銀行（紐約證券交易所代碼：WFC）是美國所有銀行最大的非OO CRE貸款機構，佔股權資本的42%，而摩根大通（紐約證券交易所代碼：JPM）是最大的多家族貸款機構，貸款佔2024年第二季度末股權資本的33%。

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