千招破百難 九策迎京東（圖）

轉自：天津日報

　　夜幕降臨后的老城廂，燈火次第點亮，鼓樓老街不遠處的「天津京東MALL」流光溢彩，吉祥物「京東狗」憨態可掬，裸眼3D屏和2D大屏引人注目，線路板造型的霓虹外牆主打未來科技感……

　　誰能想到，這里曾是閒置10年的九策城市廣場，曾因破產法拍到了9次掛牌無人摘牌、拍賣價從評估價值10億元降到4億元還無人問津的境地。

　　昔日門可羅雀，如今車水馬龍。10年前被互聯網消費模式擊敗的傳統商圈，如今盤活后峰迴路轉，以「互聯網+」的消費新業態重裝啟航，以嶄新面貌成為城市新型消費地標。

　　「要盤活這個項目，面臨的難題可不少。」回想起盤活的過程，南開區發展改革委主任郭曉軍感慨萬千。

　　九策城市廣場，位於南馬路與東馬路交口西北側，建築面積8.7萬平方米，歷經休閒娛樂、教育培訓和家居體驗等多種業態，見證了近20年的城市商業變遷。從2013年開始，因原產權方經營不善，樓宇出現大面積閒置。

　　歷史遺留問題很多，盤活中有幾座「大山」難以跨越——

　　關鍵底賬材料缺失。九策城市廣場歷經兒童科普樂園、休閒娛樂、家俱城、教育培訓等多次業態調整，產權方和經營管理方几經變更，導致原始建築規劃、施工建設圖紙、審批備案、物業條件、租賃狀況、債務問題等基礎信息材料嚴重缺失。

　　工程建設管理標準前后不一致。樓宇開工至今已有20余年，時間跨度較大，相關規劃、建設等技術性規範標準已經多次調整，盤活之后，相關設施均需按照現有規範標準進行更新。

　　除此之外，樓宇原有適配傳統產業的水電氣暖、交通、地上地下停車場、周邊環境、載體形象等已不能滿足新動能、新產業、新模式的需要，配套設施、配套環境落后，亟需更新迭代。

　　地處老城廂板塊，臨近南開大悦城、仁恆伊勢丹等商業綜合體，交通便利……這樣一座地段優越、基礎條件良好的商業綜合體遭到閒置，不僅對城市資源造成了極大的浪費，對周邊商業生態及房產價格也造成了不小影響。

　　2021年7月，我市與京東集團簽署「十四五」合作協議，其中包括在津佈局超級體驗店（京東MALL）等內容。南開區敏鋭捕捉到這一信息，搶抓國際消費中心城市建設和京東集團投資佈局天津的疊加機遇，根據樓宇所處地理位置和產業業態，將引進「京東MALL」作為樓宇盤活最優路徑。

　　爲了把握產業項目落地突破點，南開區上下聯動，主動對接京東集團，推薦樓宇，多次赴北京與京東集團深入溝通，逐條制定具體解決方案，歷時近3個月，推動「京東MALL」項目確定選址九策城市廣場。

　　選址確定了，又一個難題擺上了「談判桌」：一方，「京東MALL」項目為輕資產運營，在載體選擇上「只租不買」；另一方，九策城市廣場處於破產法拍階段，按照程序要求「只賣不租」。因此，找尋意向投資方投入資金競拍后租賃給京東集團使用，成為樓宇盤活的關鍵。

　　「再難啃的骨頭也要啃，再多的困難也要往前衝！」這是南開區委區政府上下一心取得的共識。

　　對此，南開區迎難而上，攻堅引入資金關鍵點。「我們花費了大半年時間，通過廣面撒網和重點突破相結合，先后對接中航資本、華融資產、信達資產、平安不動產、泰達控股等50余家投資機構。」區投資促進局副局長許憲碩介紹，「我們還帶領意向投資方多次赴陝西、河北、重慶等地，考察已建成的‘京東MALL’運營情況，來增強他們的投資信心，最終成功推動泰達控股聯手主要資金方光大金甌，共同競拍九策城市廣場。」

　　為全力推動意向投資方能夠在符合投資預期收益前提下完成競拍，確保合作投資模式成功運行，南開區一方面主動赴北京與主要債權方進行多輪溝通，成功爭取到債權方的大力支持，在原有拍賣價格基礎上再降10%，一方面協調京東集團加大投資力度，追加了裝修改造投資1.35億元，並明確了15年的長期租約，既讓投資方能算得過來賬，又找到了多方共贏的利益平衡點，把「真金白銀」用在資產盤活的「刀刃」上。

　　更難得的是，市、區各部門使用「容缺后補」等機制簡化辦事流程，創造出全國範圍內「京東MALL」項目外立面審批時間最短紀錄。

　　盤活后的「天津京東MALL」項目於2023年12月30日試運營，2024年3月正式開業運營，是京津兩地首家最新一代京東超級體驗店，實際運營面積全國最大，經營商品品類全國最多，實現企業當年落地、當年開業、當年納税，試運營后僅3個半月的時間，便實現銷售額累計1.5億元。

　　京東五星電器天津總經理梁從俊介紹：「基於‘天津京東MALL’的成功開業，未來3年，我們計劃在天津市域範圍內開設3至5家京東自營城市旗艦店。」在項目后續運營中，「天津京東MALL」將實現屬地銷售、屬地納税、屬地社零、屬地招聘，項目預計年拉動新增社會消費品零售總額11億元，新帶動本地就業將超過1000人。

　　記者手記

　　破局，貴在打破常規

　　從9次掛牌無人問津、評估價值一降再降的九策城市廣場到京津首家、全國經營面積最大的京東超級體驗店，10年難題一朝破局，贏在哪？

　　贏在站位高，在重大國家戰略中找準切入點，搶抓京津冀協同發展重大國家戰略機遇，聯動京津兩地優質資源；贏在看得遠，適度超前佈局，產生迭代效應；贏在思路活，政府搭台、國企購置、京企聯動，創新運用市場化的金融思維，推動項目有效盤活。

　　破局，貴在打破常規；盤活，必須創新路徑；改革，需要多方協同。

　　推動存量資產盤活的過程，也是政府改革辦事效率的過程。有沒有把服務意識放在首位，是不是做到多方協同一盤棋，能不能打破常規、提升辦理速度，都決定着最后的走向。

　　「天津京東MALL」的成功表明，市、區政府「1+1>2」的工作成效，不僅促成這一跨區域、跨領域合作順理成章、水到渠成，而且增強了企業在天津擴大投資佈局和深耕發展的信心。

　　專家評析

　　南開大學經濟學院教授孫景宇：

　　城市更新的一個生動實踐和典型案例

　　盤活存量資產對於城市走集約化、內涵式的高質量發展道路意義重大。閒置10年的九策城市廣場引進京津首家京東超級體驗店，在有效盤活存量、助力城市更新方面取得了顯著成效、積累了典型經驗。

　　聚焦天津高質量發展和國際消費中心城市建設，以「首店及新業態」賦能商業模式創新。對原有低效同質化商業模式進行革新，創新了消費場景，滿足了居民消費升級的需求。

　　多種業態錯位聯動，形成區域商業轉型升級合力。「天津京東MALL」不但與線上電商形成有機整體，實現了電商界的「場景革命」，而且與周邊南開大悦城、仁恆伊勢丹等商業綜合體形成錯位聯動，在系統集成的基礎上塑造了天津發展新優勢。

　　發揮國資國企的排頭兵作用，實現國企民企優勢互補，開創共同發展新局面。盤活重整過程中，泰達控股聯手光大金甌盤活中心城區存量資產，協同南開區政府，為天津建設國際消費中心城市貢獻了國資優勢和國資力量。