造假成癮的眾安集團，疑向實控人公司輸送利益

作者 | 利晉

自稱擁有「11個保利地產」的杭州神祕房企，終於發佈了澄清公告。

9月6日，眾安集團（下稱「眾安」）發佈公告宣稱，公司在「土地儲備」一段出現了一項無意的印刷錯誤，現修訂為：於2024年6月30日，公司土儲總建面為810萬㎡，整體土地儲備平均收購成本價為2845元/㎡。

而在2024年中期財報中，截至6 月末，眾安的土儲總建面約為8.1億㎡。

8.1億㎡是什麼概念？

2024年6 月，「地產一哥」保利地產的土儲計容建面為7140萬㎡；而2021年巔峰時的恆大地產，土儲面積也不過2.6億㎡。按財報數據，眾安的土儲體量超過了11個保利地產或3個巔峰時的恆大地產。

基本只活躍於浙江地產圈的眾安，持有土儲體量很明顯與常理相悖。若不是外界關注到眾安的土儲數據偏差，如此低級的錯誤還會持續下去。

實際上，眾安的土儲「烏龍」已經鬧了整整一年時間——在2023年中期財報中，公司的土儲面積為9.64億㎡。但那一次沒有被發現，眾安也沒有發佈澄清、修訂公告。

除了土儲面積之外，在2024年中期財報中，眾安很多數據同樣令人好奇，比如有悖於市場行情的毛利率增長、多項財報數據「打架」、歸母淨利潤佔比失真等。

比濱江綠城更賺錢，多項數據卻「打架」

在國內上市房企業績普遍「腰斬」的形勢下，眾安卻驚人地實現了營收、盈利雙雙暴漲。

根據財報數據，2024年上半年，眾安錄得收入92.8億元，同比增長127.6%；毛利18.3億元，增長達到161.7%；毛利率為19.7%，同比上一年增加了2.57%。毛利增速大於營收，説明公司產品更加賺錢了。

以「賺錢」著稱的中海地產、華潤置地，2024年上半年毛利率分別下降了0.55個百分點和3.37個百分點。

中海的優勢是背靠中建體系的供應鏈管理，華潤的強項是萬象系恐怖的利潤表現，但強如這兩家地產央企，依然無法抵抗嚴峻的行業形勢，業績均出現了不同程度的下滑。

土儲主要分佈在浙江的濱江集團、綠城中國同樣如此。

其中，人稱「杭州第二城投」的濱江，2024年上半年實現營收242億元，房地產銷售收入佔比為97.8%，該項業務毛利率下降了8.65個百分點至9.2%。

同期，綠城中國實現營收695.6億元，物業發展收入佔比為91.7%，整體毛利率為13.1%，相比上一年同期下降了4.3個百分點。

絕大部分項目集中在浙江的眾安，物業銷售收入佔總營收比例高達96%。理論上，眾安也難以抵抗行業下行的趨勢，但結果是逆勢上漲。

這令人十分好奇：眾安憑什麼能抵抗趨勢？

關於這一點，眾安沒有對外披露原因，也沒有公佈物業銷售毛利表現。而影響毛利率的因素大概有三點：利息成本、營銷成本和確認銷售均價。

2024年上半年，眾安財務費用支付為0.77億元，較上年同期上漲了38.4%。一般來説，財務費用上漲往往説明有息貸款有所增加。但眾安在財報中卻稱，「主要由於本期間內資本化利息支出金額減少所致」。

有意思的是，這項註釋有可能也是複製、粘貼2023年中期財報的。

眾安整體負債確實有所下降，2024年上半年，其總資產負債率為69.1%、淨負債率為44.8%，分別同比下降了9.4個百分點和14個百分點。

同時，有息負債77.87億元，同比減少了53.28億元；融資成本年利率為4.51%，上年同期為5.09%；資本性承擔金額減少超過一半至25.6億元。

有息負債下降、資本化利息支出增加，這項數據是在「打架」的。

眾安也在削減人力成本。2024年上半年，眾安僱傭員工4986人，比去年同期少了400多人，薪資成本減少20%至1.87億元；整體行政支出減少了25.7%，銷售及分銷開支也減少了26%。

綜合一算，成本減少了1.3個「小目標」。

確認銷售方面，2024年上半年，眾安錄得確認銷售金額89.2億元，銷售面積為41.44萬㎡，兩項同比增長140%左右；銷售均價則為2.15萬元/㎡，同比增長3.86%。

成本下降、銷售均價上漲，源媒匯幫眾安計算出了毛利率上漲的原因所在。但銷售金額暴漲、銷售及分銷開支減少，又是一項數據在「打架」。

疑向少數股東輸送利益，未完工強行交付

毛利率上漲，只能説明物業銷售溢價空間更大，但能賺到手的還是要看利潤。

眾安利潤表現反而是下滑的。2024年上半年，公司税前利潤為8.5億元，同比增長196.5%；淨利潤則下滑24.45%至1.17億元，淨利潤率腰斬到只有1.27%。

源媒匯查了一下，眾安淨利潤下滑的原因有兩點：一是期內減值撥備大幅度上漲；二是疑似向少數股東輸送利益。

首先，2024年上半年，眾安對投資物業減值了5.36億元，翻了近18倍，導致淨利潤也減少了5個多億。

其次，重點展開説一下，眾安疑似向少數股東輸送利益的路徑。上半年，眾安歸母淨利潤同比減少了68.2%至6251萬元，但少數股東利潤卻暴增了236.75%至5539萬元。

從佔比上看，眾安歸母淨利潤比例為53%。而確認銷售收入為89.2億元，權益金額約為69億元，佔比約77.33%。

兩者差值達到了24%。懸殊的數據，不禁讓人懷疑眾安向少數股東輸送利益。

源媒匯翻閲工商信息得知，眾安旗下項目合作對象包括碧桂園、綠地控股、中駿集團、寶龍地產、杭州城建、陽光城、融信，以及部分不知名的地方小股東。

眾安缺乏向上述外部合夥人輸送利益的動機。不是外部，就是內部。

目前，眾安集團實控人施中安（又名「施侃成」）持有三個上市平臺——眾安集團、中國新城市和眾安智慧生活。

2024年上半年，中國新城市錄得收入29.2億元，同比增長257%；淨利潤扭虧為盈至3.48億元，增長582.7%，但少數權益虧損擴大至3028.7萬元。

同期，眾安智慧生活收入1.82億元，同比增長9.9%；淨利潤下降7.5%至1.43億元，少數權益則「扭贏為虧」。

排除下來，很有可能就是施中安實控的另一個平臺公司——杭州蕭山雲中霞裝飾有限公司（下稱「雲中霞裝飾」）。

源媒匯透過天眼查工商關聯信息發現，雲中霞裝飾目前直接及間接對外公司共有127家，其中與眾安集團直接關聯的有93家公司，包括61家孫公司，后者絕大部分為房地產開發公司和置業公司。

2021年1月，眾安集團股權發生變動，由自然人戚小敏、陳軍民共同持有的雲中霞裝飾成為眾安的二股東，但持股比例僅有10%。

當時就有媒體報道稱，戚小敏、陳軍民很有可能是雲中霞裝飾的代持股東，而背后股東則是眾安系企業。

同時，雲中霞裝飾工商變更信息中，出現了施中安的身影，以及眾安集團現任董事施中校。

放眼整個眾安系企業，這只不過是施中安資本運作的一個縮影而已。

此外，將近2年沒有拿地的眾安，未來收入同樣是一個問題，盈利也不具有持續性。2024年上半年，眾安實現合約銷售28.75億元，合約銷售面積為16.66萬㎡，同比下滑雙雙超過50%，銷售均價減少了17%至1.73萬元/㎡。

銷售金額下滑，現金也斷崖式下跌了66.6%，僅有約19億元。仔細一算，現金已經無法覆蓋短期債務，現金短債比為0.53，自由現金短債比僅為0.16。

爲了加快合約銷售轉為確認銷售收入，眾安也被爆出「未完工強制交房」。公開信息顯示，眾安在杭州、温州、台州等多個城市項目中，未經業主確定交房情況下，進行了強行交付。

很明顯，走到「爆雷」邊緣的眾安現在很着急。

針對毛利率、歸母淨利潤、計提減值、現金短債比等數據變動，以及「強制交付」、土儲成本下降等問題，源媒匯向眾安集團及投資者關係部發送郵件詢問，截至發稿未獲回覆。

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