土儲干翻10強總和？蠅企眾安的「紕漏」與施中安的反常

出品 | 鳳凰網風財訊

作者 | CH

一家房企的土地儲備量達到8.1億平方米，這是什麼概念？

克而瑞數據顯示，2023年全國房地產企業TOP10的土儲總量不到8億平方米。而近日，浙江本土小型房企眾安集團公佈的2024年上半年總土地儲備面積，竟然達到8.1億平方米！

要知道杭州市整個余杭區的面積約942平方千米，一家房企能干到將近一個區的面積？

9月6日，眾安集團發佈了一則澄清公告稱，中期業績報的英文版本第24頁「土地儲備」一節存在印刷錯誤，修正后的土地儲備總建面約810萬平方米。

意料之中，這果然是一起烏龍。但也意料之外，財務報表如此正式且重要的文件，在正式發佈后居然還存在數據的巨大錯誤。

不過鳳凰網風財訊注意到，這一次手誤「意外」揭開了眾安集團經營中的更多「反差」與「反常」。

從高調擴張到快速收縮

眾安系的「反差」

眾安系實控人施中安（又名「施侃成」，文中統稱施中安）在浙系地產大佬圈中，相較濱江集團戚金興、綠城集團創始人宋衞平等人，名氣顯然略遜一籌，但要論資本版圖，施中安卻是少數手握三家上市公司的浙商大佬，更有西湖大學創校董事的榮譽加身。

公開信息顯示，1997年前，施中安是一名在杭州市蕭山區財政税務局任職的公務員，曾擔任蕭山市銀河房地產開發公司總經理，主持開發了銀行銀河公寓、銀河商務中心、銀河小區等知名項目。

1997年，施中安決定放棄鐵飯碗下海創業，同年成立眾安房產公司（眾安集團前身），並很快在蕭山區拿下了一宗宅地，開發首個項目眾安花園，在杭州站住了腳跟。

其后近三十年，在施中安的運作之下，眾安系的業務版圖延伸至地產、物管、商業、資本等多領域。根據眾安集團官網信息，集團旗下擁有眾安集團(00672.HK)、中國新城市（01321.HK）、眾安智慧生活（02271.HK）三家上市公司，以及200余家成員企業。

「眾安系」業務版圖不小，名聲卻不甚響亮，一度給人一種「反差感」。

而伴隨行情的改變，這種「反差」逐漸體現為規模從擴張到收縮的變化，以及市場表現和預期之間的不平衡。

鳳凰網風財訊注意到，兩年前，眾安集團還被稱為「浙系黑馬」，2021年耗費111億元，一舉拿下12幅土地，2022年再耗資50億拿下7宗地，可謂高舉高打。然而自2023年開始，眾安集團便極少出現公開拿地消息。截至2024年中期，眾安的土儲規模已快速收縮到了810萬平方米。

但同期，浙系大佬們多在加速擴張。其中，戚金興的濱江集團僅2023年就新增了1057.5億元貨值，2024年1-8月又新增442.3億元貨值，排名全國第七；宋衞平在離開綠城后發展藍城集團代建品牌，也在快速擴張。

在眾安系「拿地急剎車"的同時，近幾年「眾安系」三家上市公司的業績表現難言樂觀。

財報顯示，眾安集團2024年上半年的股東應占溢利同比下降68.2%，同期眾安智慧生活淨利潤也難突破5000萬元，而中國新城市的持續虧損纔出現扭轉跡象。

資本市場對「眾安系」似乎也不買賬。

截至發稿，中國新城市的成交量掛零，股價長期停滯在1港元/股以下。眾安集團和眾安智慧生活與其待遇相似，前者股價一度低於0.1港元/股；后者上市一年多來，股價在1港元/股上下徘徊，成交量同樣時常掛零。目前，三家上市公司的市值合計不足30億港元。

輸血驟停、投向突變

施中安為何「反常」？

如果説「眾安系」的前后變化被稱為反差式發展，施中安的手法則一度被坊間形容為「反常式操作」。

據瞭解，眾安系發展前期，施中安擅長通過關聯墊款、質押融資、合作參股等資本手段，在地產、物管、商業、資本之間形成一個資金閉環來推動眾安系擴張。由此，市場對眾安系三家上市企業關聯方輸血的質疑也從未斷絕。

但鳳凰網風財訊注意到，眾安系這種牽連廣泛的墊資操作，自2023年開始戛然而止。

以眾安智慧生活和中國新城市為例。招股書顯示，眾安智慧生活2020年-2021年向包括眾安集團在內的關聯方墊款1975.5萬元、1.32億元，並稱「墊款並未收取任何利息，資金均為無償使用」。

中國新城市2022年6月27日公告顯示，「將向眾安集團提供經常性墊款。墊款截至2022年12月31日、2023年12月31日及2024年12月31日止年度的上限分別為12億元、15億元及18億元。"

「離奇"的是，2023年眾安智慧生活、中國新城市與眾安集團之間互相墊款的輸血行為驟然收縮。兩家上市公司在2023年財報中均披露無墊款，2024年中報更是不再提及。

對此，眾安智慧生活在財報中披露，關聯方墊款已於2022年底悉數結清。而中國新城市並未對此過多解釋。

在公司資金操作一反常態的背后，鳳凰網風財訊注意到，施中安似乎換了資本運作手法。近年，眾安系的版圖中，頻頻浮現農銀國際、杭州西投、龍銀鳳凰等多類公司的身影。

天眼查顯示，眾安旗下資本平臺眾安祺瑞（上海）資本管理有限公司持有浙江龍盈鳳凰私募基金管理有限公司（曾用名：浙江農盈鳳凰私募基金管理有限公司，下稱「龍盈鳳凰」）20%股權。

這是一家原由眾安集團、山鷹國際、海亮集團、農銀國際企業管理有限公司（農銀國際旗下公司，2022年6月退出）等合資成立的私募平臺。

昔日在眾安系擴張版圖之際，龍盈鳳凰除了直接投資眾安系旗下多家企業，還通過質押為其提供真金白銀的支持。

而天眼查的股權投資變動信息顯示，近兩年龍盈鳳凰通過多個股權投資基金，更多投資於博為科技、銘通新材料、泰盛科技等新興產業公司。

關聯方輸血驟停、墊資「隱匿」，與此同時土儲擴張急剎車，種種都或説明施中安在地產開發上萌生退意。

轉換業務無可厚非，但前提是妥善解決遺留問題。據悉，眾安集團的地產項目，近兩年屢屢生出延期交付、拖欠農民工工資等輿論。

例如據大眾日報報道，青島眾安未來里項目二次延期交付，部分施工內容進度緩慢。領導留言板也顯示，青島未來里項目曾因拖欠農民工工資被投訴；南京高淳區眾安未來里項目延期交付后，業主反映其存在代收契税、單方面設置交付條件等問題。

與此同時，雖然眾安透露出轉換賽道的跡象，但上市公司業績和股價層面，尚未表現出足夠的未來預期。老牌浙商大佬會帶眾安系走向何處，值得關注。