層層傳導到了，這些央國企已經頂不住了

我是馬江博，關注我，看清形勢，看懂趨勢，看到財富。

濃眉大眼的央國企，最近也繃不住了。

在上周傳出即將調降存量房貸利率的消息后，A股上的地產公司紛紛迎來了一波大漲，一度有種夢迴地產的感覺。

但房地產總是「三分鍾」熱度，這纔沒過幾天，從哪漲起來的又跌回到哪去了。

正好趕上半年報披露，我隨手翻了翻各大房企的中報，相比於未來尚不確定的利好，房企們現在的低迷業績卻是實打實的。

不光是民企，就連濃眉大眼的央國企地產公司，也撐不住了。

這是2024年上半年各大房企的業績情況，幾乎所有房企的營收和利潤都在下降。頭部梯隊主要有四大央企：保利發展、中海地產（中國海外發展）、華潤置地、招商蛇口。

除了華潤營收增長13%以外，其他三家的營收變化不大，但這幾家央企的利潤卻出現了大幅下滑，華潤（-25%）、保利（-39%）、中海（-24%）、招商（-34%）。

這其中是「以價換量」在起作用，在地產不景氣的大背景下，即使是央企，也不得不採取打折銷售的方式來快速回籠資金，賣了更多的房子，但利潤卻被擠壓了。

另一個是「半吊子國企」綠地控股，今年上半年的利潤只有2億，暴跌98%，而在2021年最高峰的時候，其利潤可是超過了210億。

崩塌速度之快，令人咋舌。

與上面的央企相比，腰部的央國企和地方央國企面臨的挑戰更為嚴峻，比如五礦地產、華僑城、中交地產、首開股份、金融街等。

拿五礦地產來説，今年上半年，公司收入僅為50億元，同比減少40%；淨虧損達到10.5億元，同比大跌277%。

更嚴峻的是，五礦地產的現金流狀況極為緊張，手頭的現金及銀行存款總額不到30億元，而一年內到期的短期借款卻高達155億元。

究其根源，仍是兩條：一是拿地價格高，二是銷售疲軟。

房地產的財報比較特殊，房企拿地后就可以進行預售，居民買房其實已經在這個時候就交給房企了，但這部分錢在財報中是不能計入「主營業務收入」的，因為商品交付義務並未完成，不能算銷售完成。

等到把房子交付給居民后，這部分錢才能確認爲收入，也才能真正開始計算利潤。

結果糟糕的是，房企們2024年結轉利潤的項目多來源於 2021 年高價獲取的土地，但銷售價格卻是三年來不斷降低的房價，一高一低之間，利潤自然暴跌。

而地方上的土地賣不出去，土地市場極其冷清，無奈之下只能讓本地的央國企、城投公司按照底價來接手，左手倒右手。

這也是為什麼在去年房地產兇猛下行的背景下，保利、中海、華潤等央企還拿地拿的特別兇，就是地方政府在背后推着他們向前走。

而價格方面，一方面是各地紛紛下場收房，保障房即將大批入市，另一方則是各地盤活存量資產，大量的商改住開始衝擊市場。

這兩個措施，既增加了供應，也分流了需求，短期內對房價的衝擊無疑是巨大的。

所以，短期內，看不到迅速改善的可能。

其實很都人喊房子過剩背后不是房子過剩，而是相對購買力房子過剩。

根據住建部的數據，目前城鎮家庭户均僅擁有0.64套商品房，除去一部分期房后，中國城鎮家庭户均擁有大概0.54套商品現房。

所以其實在城市中，大約兩個家庭纔有一套住房（現房），只是由於農村、鄉鎮、期房、流動人口等因素把平均數據給顯著拉高了。

即使未來保障房、商改住入市，樂觀估計，也只能將城鎮家庭户均套數提高到0.7-0.75這個樣子，距離超過1.0的「過剩關口」仍有相當的路程。

但眼下，還是先過冬吧。

我是馬江博，關注我，關注趨勢與財富。

（轉自：馬江博説趨勢）