星盛商業(06668)上半年業績承壓，維持高派息

2024H1歸母淨利潤同比下降8.1%，業績承壓：2024年上半年公司營業收入為3.14億元，同比增長8.8%：毛利1.62億元，同比下降1.6%：歸母淨利潤為0.89億元，同比下降8.1%。毛利率為51.6%，同比下降5.5個百分點，主要由於期內毛利率較低的整租模式項目的收入佔比提升。期內公司新開業整租模式項目增加，公司對新項目進行穩商幫扶政策，導致整租模式毛利率有所下降。而品牌及輸出管理模式毛利率提升0.8個百分點至75.2%，委託管理模式毛利率微降0.4個百分點至57.9%，相對穩定。公司在存款利率下行的大環境下，仍實現了現金收益1755萬元，期末在手現金14.66億元，較2023年底增長3.9%，在手現金充足。公司宣派中期股息每股0.048港元，派息率50%。

在營項目表現穩健：截至2024年中期已開業零售商業項目數量29個，面積達177萬平方。2024年上半年公司在營項目的累計同店銷售額同比上升8%，累計同店客流同比上升16%。整體出租率為92.5%，較2023年底微降0.3個百分點至92.5%，收繳率同比下降0.3個百分點至99.5%，但仍處於行業高位水平。公司持續深化精細化運營，期內高端會員增長58%，會員銷售佔比提升至35%，不斷提升會員粘性。。

堅持高質量開業，項目儲備充足：公司通過保開業及穩經營機制，從項目籌開到后期穩步經營制定專項工作機制，助力項目入市后得以迅速站穩腳跟。期內新開廣州荔灣區健康港及上海浦東兩座購物中心，公司存量項目持續深耕，並注重業績轉化。公司多品牌體系和靈活的合作模式使其運營能力獲得市場認可，且多個第三方項目表現持續向好，出租率穩中有升。截止目前，公司的合約面積約277萬方共17個項目(不含8個諮詢服務項目)，覆蓋全國21個城市，第三方面積佔比為44.2%，未來發展具備確定性。

目標價1.75港元，買入評級：公司聚焦大灣區、長三角區域，並進行全國佈局，堅守自身能力圈，重質不重量，打造公司獨有的發展模式。關聯方星河控股的穩健經營，三條紅線保持常綠，也為公司的發展提供業務保障。公司堅持精細化運營，做好有質量的開業，實現高質量的拓展。我們看好公司作為純商管公司在房地產步入后周期的外拓能力和經營韌性。預計2024年至2026年，公司將實現歸母淨利潤分別約1.57億元、1.98億元、2.36億元，給予2024年10倍市盈率，對應目標價1.75港元，較現價有55%的上升空間，買入評級。