越秀地產廣州ICC商業資產進退猜想

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無論廣州ICC項目通過何種方式成功出表，越秀地產必然會有一筆不菲的資金迴流。

地塊回收熱潮持續未減，越秀地產最新披露的一則潛在交易消息再次在市場中激起漣漪。

9月9日，越秀地產股份有限公司發佈自願性公告，披露了關於廣州環貿中心的潛在交易信息。公告指出，越秀地產一直考慮可能對集團有利的方案及潛在機會，包括涉及在天河區廣州環貿中心辦公空間及停車場所有權的潛在交易。

不過公告中並未披露具體交易形式，只是簡單表示該潛在交易可能採取不同形式進行。

公告指，可能的交易方式包括，在招標程序后將持有該物業的公司轉至由中華人民共和國（按照深圳證券交易所的適用規則）持牌機構設立及管理的資產支持證券，並僅由專業投資者認購，或其他形式。

消息一出，市場議論紛紛。帶着疑問，先從廣州環貿中心（ICC）產品本身出發，該項目的從運營至今也不到4年。

「廣州中軸核心地標、大灣區智慧綜合體」，廣州環貿中心位於廣州天河中央商務區（CBD）的中軸線上，集合了寫字樓、大型購物中心與國際公寓等多種業態。

資料顯示，廣州ICC項目總建築面積超18萬平方米，樓高219米。在2019年底，寫字樓正式投入運營。

企業入駐情況來看，世界500強/中國500強及行業龍頭企業佔比超過75%。其中，世界500強企業有12家，包括中國建築、京東、日立、中國電信等；金融業有渣打銀行（大灣區中心）、中國信達資產、中國銀河證券等6家；TMT行業有云智慧、亞信科技兩家，等等。

雖然目前廣州ICC沒有具體披露出租率、租金收入等經營數據，但同一商業圈的廣州太古匯寫字樓2024年一季度的出租率為92%。同時，從宏觀數據而言，目前樓宇需求相比去年有所增加。

淨吸納量是城市經濟活力的重要指標之一，可以反映某一個周期內的樓宇需求情況。

據戴德梁行數據顯示，2024年上半年，廣州甲級寫字樓市場的淨吸納量為17.6萬平方米，是2023年同期的2倍有余；但2024年全年的新增供應僅有17.3萬平方米，遠低於近五年的平均水平。不過這也意味着，競爭在減弱。

與此同時，廣州甲級寫字樓的空置率由2023年末的18.7%小幅回落至2024年6月末的18.1%，平均租金則從149.7元/平方米/月降至142.5元/平方米/月。

作為超甲級商務寫字樓，ICC的租金還是處於行業平均水平之上。截止2024年6月的數據，9人間帶經理室報價24200元/月，標準層租180-200元/平方米/月，可選面積段204-2800平方米。

物業管理費都達到35元/平方米/月，而附近的廣物中心是23元平方米/月，越秀金融大廈是33元/平方米/月。

然而，面臨潛在交易的廣州ICC，將要走向何方，市場何難不揣測。

至於出售的可能。據分析，目前越秀地產有三條路徑可以出售該物業，一是注入越秀房託；二是國內發CMBS或者類REITs；三是直接賣給別人。

由於近幾年企業以辦公作為底層資產發行綠債的動作愈加頻繁，市場的猜測更傾向於資產證券化方式。

據觀點指數不完全統計，2023年到今年4月，國內CMBS+類REITs產品成功發行132宗，其中辦公物業資產證券化成功發行36宗，總發行金額為640.02億元。

而標的物涉及辦公物業的綠色資產證券化項目共計14單，項目發行人以國央企為主，民營企業為補充。

其中，包括金融街中心(碳中和)綠色資產支持專項計劃、金茂申萬-上海金茂大廈第1期綠色資產支持專項計劃(碳中和)、中信建投-深鐵集團金融科技大廈資產支持專項計劃(碳中和)等在內的多個產品均是碳中和債券。

持有優質綠色資產成為房企發綠色債券的底氣，而越秀地產持有的廣州ICC環貿大廈在今年「第六屆粵港澳大灣區樓宇經濟發展峰會」上，獲評了首批「零碳數智節能降碳三星級標準」樓宇稱號。

今年7月，爲了提升ESG的管理，越秀地產成功發行了首筆綠色點心債券，募集16.9億元人民幣，期限為三年，票面利率4.10%。

不可否認的是，無論廣州ICC項目通過何種方式成功出表，越秀地產必然會有一筆不菲的資金迴流。

（轉自：觀點）