退地只退「代金券」 地方政府攤牌了！

出品 | 鳳凰網風財訊

作者 | WTT

4年前，國內外多家廉價航空公司在疫情后啟用了一招「不退款、只退代金券」的政策，曾引起軒然大波。

彼時消費者不買賬，聲稱「損害了基本權益」，機票代理、旅遊平臺也均難買賬。在一波又一波的投訴、抵制和維權之下，政策很快就被按下。

2024年，換了一個行業、換了一個身份，結局卻截然不同。

越秀地產的120億「退地代金券」

對等置換還是拿地軍令狀？

今年8月和9月，越秀地產兩度發佈公告，旗下廣州新秀及廣州城建先后退回了廣州市番禺區暨南大學北側地塊二土地和白雲區廣龍地塊的土地使用權，對應代價分別為50.03億元和70億元。

不過針對這120億元左右的土地使用權估價，廣州市土地開發中心補償的不是現金，而是「應付票據」。

並且根據越秀地產公告顯示，番禺退地退回的等價票據，公司只能用於番禺區收購土地，收購有效期是一年，但經所需程序審批后可予延長。

這意味着，未來至少一年時間內，越秀地產還是需要把買地錢花出去。這張退地「代金券」彷彿也像另一張拿地「軍令狀」。

實際上，越秀地產並非毫無損失。公告顯示，本公司預期會因土地（番禺區暨南大學北側地塊二土地）收儲而錄得估計除税前虧損淨額約人民幣1,743,800元。白雲區地塊預期不會因土地收回事項而錄得任何重大收益或虧損。

不過相較持續投入，或許現時退地更能止損。中指院地產分析師楊永俊認為，此時退地更有利於越秀地產減緩經營壓力，也給了它時間和機會置換更優質的土地。

不過，「代金券」一方面給企業后續選擇新地限定了範圍，又因為現金並未實際迴流，越秀地產想要拓展廣州指定範圍外的新地塊，現金流壓力仍在。

退地只退代金券，對於地方市場而言，不會帶來當年土地財政的真正收益和損失。廣州地產研究人士鄧浩志指出，因為這種操作本質上是「土地置換」，只算是對下半年土地市場的支持吧。

房企退地或虧損或破裂？

「地票」之后還有很多問題待解

自房地產步入本輪調控周期，「退地」便越來越常見。而在「代金券」模式推出前，房企退地的處境可謂要麼「虧損」、要麼「破裂」。

2013年雅戈爾退回杭州地王項目，是較早引起行業對退地關注的事件。雅戈爾2010年以高達1.8萬元/平的均價拿下的杭州兩宗地塊，最終因嚴厲調控和開工難的壓力退給政府，雅戈爾因此計提了4.842億元的減值損失。

2021年宋都股份退回杭州地塊，也損失了參拍時繳納的5000萬元預約保證金，這筆資金佔其最近一期經審計淨利潤的14.19%，不容小視。

當年，還有一家小房企博策地產退回了杭州一宗地塊，有1185萬元-2370萬元的保證金損失。據悉，這是一家小股操盤的公司，走「競拍后找實力房企合作」的模式，數千萬對於這樣的輕重結合型房企來説，並非小數目。2021年還有瑞安房地產退回佛山兩宗地塊。

鳳凰網風財訊注意到，自2021年以來，房地產行業「退地」的現象明顯增加。例如在2022年就有華夏幸福退回廣州白鵝潭CBD地塊；富力地產退回廣州花都區地塊；招商積余退回天津經開區土地；方盛實業解除廣州黃埔區土地合同；時代中國退回廣州黃埔、增城、從化等8宗地塊；恆大退回全國多處地塊等案例。

絕大多數自動或被動退掉地塊，主要是為防止繼續投入大筆開發資金，面臨保證金等部分前期資金的損失。但也有少數房企退地后土地出讓金和保證金雙雙落空，跟地方政府打起官司。

據中房報跟蹤的一則新聞顯示，2023年「海南誠城鑫隆文化旅遊投資有限公司」曾將政府部門訴至法院，起因是兩年前受讓的海南萬寧市一宗土地。

公司認為其競得的土地理應是「淨地交付」，但土地現狀不具備「拿地即開工」條件。但萬寧市資規局認為，土地出讓合同中約定的是「現狀交付」，並非企業所説的「淨地交付」。企業要求解除土地出讓合同，返還企業所繳納的2.31億元土地出讓金及承擔相應利息等。不過一審開庭審理后，法院駁回了企業訴求。之后海南省第一中級人民法院通知雙方當事人，並當庭就爭議案件事實部分進行了詢問，雙方當事人均表達了有進一步溝通協商的意願。

在退地問題上，政企走到對簿公堂的程度，尚屬少見。尤其近年土地招拍掛市場以國資背景企業為主，國企更不會和地方政府關係破裂。

某曾任職國資房企的資深地產人直言，國企不願意和地方鬧僵，也不能明着「吃虧」，審計過不去。雙方都有「政治任務」的情況下，怎麼辦？「退地代金券」某些層面來看其實就是一個折中且能拖延的法子。

的確，地方財政緊張、房企資金也緊張，「代金券」能暫緩一些矛盾的激發，但很多問題依然在。

例如「退地代金券」能夠多地推廣嗎？如果退地代金券本質是另一張「拿地軍令狀」，有多少房企能夠「以時間換空間」？

如果已投入了出讓金，只能拿券不能回款，普通民企願意拿麼？

被退掉的土地，如果是連越秀地產這樣的國企都「吃不下」的果子，還有誰敢吃？

而這些被留下的問題，爲了市場的穩定發展，總有一天須得到解決。