財報再度難產，碧桂園的估值到底應該是多少？會是0嗎？

　　文|翠鳥資本

　　有「宇宙房企」之稱的碧桂園，財報再度延期發佈。

　　8月30日，碧桂園（2007.HK）發佈公告，指出進一步延迟刊發2023年度業績及寄發2023年度報告，2024年股東周年大會延期，延迟刊發2024年中期業績及寄發2024年中期報告，股票繼續暫停買賣。

　　此前在3月28日，碧桂園公告首次延迟刊發2023年財務業績。根據聯交所的規定，由於碧桂園無法於2024年3月31日或之前公佈2023年度業績，自2024年4月2日起於聯交所暫停買賣（停牌），至今並沒恢復交易。

　　作為連續六年蟬聯銷售榜第一的千億級民營房企，財報再度難產的背后，碧桂園如何脫困是必須面對的難題。

01

面臨清盤

　　財務再度難產是意料之中，一個重要原因是，目前正在推進中的債務重組依然無法全面落地。

　　去年10月份，碧桂園正式出現債務違約，隨后拋出了147億元境內債展期方案，並宣佈正式啟動境外債展期。

　　公司引入了中金公司、華利安諾基擔任財務顧問，盛德律師事務所擔任法律顧問，隨后還再度引入畢馬威作為境外債務重組的主要財務顧問，共同協助債務重組。但目前境外債重組未見實質性進展。

　　今年2月27日，碧桂園的債權人正式向香港高等法院提出對碧桂園的清盤申請。根據碧桂園的公告，公司的債權人建滔集團向香港高等法院提出清盤呈請，涉及金額約16億港元。

　　香港的公司清盤，其實就是通常所説的破產清算，按照國際上通行的破產法，破產最主要分為破產重組和破產清算兩大類，破產重組意味着公司還有東山再起的機會，而破產清算就意味着公司正式破產。碧桂園面臨的清盤，就是公司最終走向破產清算。按照香港的清盤程序，法院判決清盤之后，會委任清盤人來處理公司的資產和債務，清盤人將公司資產變現之后，按照法定順序清償債權人。債務清償完畢后，最終解散公司。

　　事后，碧桂園迴應「本公司將極力反對呈請」，掌門人楊惠妍更是稱從未想過躺平，並在積極自救。

　　對碧桂園提出清盤的建滔集團，涉及金額約16億元，和碧桂園高達1.3萬億元的債務相比確實不算什麼，碧桂園也公開表示清盤所涉及的債務佔比很低，但這並不意味着碧桂園就不會被這筆「小」債拖到清盤。

　　被提出清盤呈請十多天后，碧桂園再次出現違約，境內債也出現問題。3月12日，其債券「H1碧地01」（原名「21碧地01」）到期未能支付全部利息。

　　對此，碧桂園迴應稱，因銷售恢復情況不達預期，資金調撥承壓等原因，公司擬定於3月12日到期兑付的0.96億人民幣利息資金尚未全額到位。碧桂園再次迴應稱正積極採取措施自救，以及推進債務重整與資產盤活。

　　境外債方面，碧桂園曾於2024年7月30日公告稱，針對公司的清盤呈請聆訊被延期至2025年1月20日。

　　雖然清盤申請的聆訊日期一再推迟，但碧桂園的債務問題依然嚴重，不得不再次申請展期。

　　9月5日，有消息稱，碧桂園擬對9筆境內債，尋求償付責任寬限6個月至明年3月，並制定新債務處理方案。公開資料顯示，上述9筆境內債分別為「16碧園05」

　　、「H1碧地03」、 「20碧地03」、 「19碧地03」、 「H1碧地04」、 「H1碧地01」、 「H1碧地02」、 「20碧地04」、 「16騰越02」，根據此前公告測算，9筆境內債規模合計近150億元。

02

暴跌72%

　　財報難產、清盤聆訊延期，被推上風口浪尖的碧桂園，面對困境依然積極採取措施自救，

　　今年1-6月，碧桂園累計交付房屋15.45萬套，累計交付面積1822萬平方米，範圍涉及29省178個城市，部分項目實現提前交付。

　　只不過，碧桂園2024年的交付計劃是48萬套，上半年交付僅15萬套，按照序時進度，完成進度僅為64%，下半年任務仍然十分艱鉅。

　　碧桂園集團董事會主席楊惠妍在月度管理會議上表示，碧桂園下半年的首要重點工作仍是保交房，「窮盡各類資源保障交房，咬定青山不放松，打好保交房攻堅戰」。

　　可不可信確實不好説，畢竟許家印不也曾信誓旦旦地説過「我可以一無所有，恆大的投資人不能一無所有」。

　　另一方面，受市場預期轉弱、需求疲軟影響，公司銷售業績持續承壓。

　　最新數據顯示，今年1-7月份，碧桂園權益銷售金額255.1億元，較上年1408.3億元，下降81.89%；權益銷售面積260萬平方米，較上年1851萬平方米，減少85.95%。

　　8月5日，碧桂園繼續發佈了7月份未經審覈營運數據。碧桂園7月份權益銷售金額34.1億元，較上年120.7億元下降71.75%；權益銷售面積38萬平方米，較上年158萬平方米減少75.75%。

　　這進一步加劇了碧桂園在努力避免清盤時的困境。

03

0元估值

　　作為國內最大的房地產開發企業之一，碧桂園曾在2017-2022年連續6年名列銷售額頭名，然而即便是房地產巨頭，面對經營困境、債務壓力以及融資「血庫」告急也束手無策，近期還被知名基金公司估值為0，歷史罕見。

　　今年4月2日，碧桂園因為推迟2023年業績公佈而開啟停牌。截至停牌前，股票定格在3月28日的收盤價0.485港元/股，總市值135.7億港元。

　　此前碧桂園曾在2018年創下16.76港元每股的高點，之后便一路下滑至0.48港元每股，按最高點計算，碧桂園股價已經跌去97%。

　　6月25日，中國綜合性資產規模最大的基金公司之一匯添富基金，決定自6月24日起，對旗下基金所持有的「碧桂園」按照0港元/股進行估值。

　　匯添富，是中國綜合性資產規模最大的基金公司之一，而對一個制霸中國地產銷售榜長達七年時間的房企，直接估值為0，這放在歷史上也是開天闢地頭一遭，相當炸裂。

　　0元估值是什麼意思？意味着基金公司經過縝密評估，認為該股票存在較大的退市風險，如果股票退市，那麼投資者可能會面臨重大損失。所以基金公司提前採取行動，通過下調股票的估值來保護投資者的利益。

　　這並非孤例。

　　2023年，同樣的情況也曾發生在陽光城身上。當時，陽光城被某基金公司估值為0，隨后在同年8月4日被深交所決定終止上市。此外，2022年8月，華安基金曾將中國恆大和恆大物業的估值下調至0.01港幣。

　　這些先例無不警示着：0元估值往往是公司陷入嚴重困境的徵兆。考慮到風險，7月2日，恆生指數公司通告，碧桂園將被剔除出恆生綜合指數、恆生港股通指數等。

　　對於深陷泥潭的碧桂園而言，如今，要想苟活，既要抓還債，又要抓交房。但這兩手都要抓，在樓市蕭條、房價低迷下，談何容易。