高層巨震！李永前辭任中交地產董事長，郭主龍接任

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　來源：中國房地產報

　　從目前情況來看，貌似業績目標或者戰略計劃實施未達成，以及辭任者本人對企業和行業未來信心不足之下的「辭任」，所以纔會選擇繼續擔任「看守」董事長這一過渡形式。

　　「2020年衝刺500億元，2023年遠在千億元之上」的豪言壯語猶在耳畔，「壯志未酬」的李永前卻要先行離開中交地產了。

　　9月13日晚間，中交地產發佈公告，於9月12日收到長李永前書面辭職報告，由於工作變動原因，他申請辭去董事長、董事會戰略與執行委員會、提名委員會委員職務。

　　中交地產稱，為保障公司的正常運營和公司治理平穩過渡，李永前將繼續履行董事長、董事會戰略與執行委員會委員、董事會提名委員會委員職務，辭職報告在其補選新任董事長后正式生效。

　　值得指出的是，中交地產在另一份公告中稱，同意選舉郭主龍為第九屆董事會董事候選人，任期與本屆董事會其他成員任期一致，並將在9月30日舉行的臨時股東大會上進行審議。就在一天前，中交地產控股股東中交房地產也發佈了董事長變更的公告，因工作需要，經中交集團研究決定，任命郭主龍為中交房地產董事、董事長及法人代表，免去李永前董事長、董事、法人代表的職務。

　　對於這一變動，多位業內人士表示 ，或與中交地產經營發展相關，業績是重要方面。另據接近中交地產人士透露，李永前個人表示辭職是因身體原因。

　　「這些信息表明其職位變動並非因為違紀違法被免職，也非因為被提拔而離任，因為后者通常會先選定接任者並與辭任同時公佈。從目前的情況來看，貌似業績目標或者戰略計劃實施未達成，以及辭任者本人對企業和行業未來信心不足之下的‘辭任’，所以纔會選擇繼續擔任‘看守’董事長這一過渡形式。」中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜向中國房地產報記者分析。

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　　「壯志未酬」的李永前

　　李永前在中交地產「主控人」的位置上干了不滿5年。

　　李永前於2014年入職中交集團，而后被派遣到綠城任職，一去便是5年，一直到2019年才從綠城中國執行總裁的崗位調回中交地產擔任董事長。在綠城的5年，李永前見證了其規模從百億到千億再到2019年突破2000億元，同時也見證了綠城管理的代建業務從不成熟到資本市場「一枝獨秀」。

　　或許正因見證過成功的模板，李永前想將綠城的經驗複製到中交地產。

　　「2020年衝刺500億元2023年遠在千億元之上。」李永前曾制定過一個銷售目標。

　　由這個目標帶來的是中交地產從2020年開始的高歌猛進。2020年，中交地產共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9%，土地購置總價款535.8億元，權益價款252.54億元。2021年中交地產實現銷售收入560億元，卻將388億元用於拿地，拿地銷售比高達69.29%。2022年，中交地產新增土地儲備項目11個，佔地面積59.67萬平方米，計容建築面積128.64萬平方米，土地價款為234.37億元，權益價款為109.55億元。

　　公開資料性顯示，中交地產在2013年到2016年的4年時間里，拿地總額才近109億元。

　　逆勢擴張一度讓中交地產的銷售額邁上新臺階，也為其帶來了不小的去化難題。中交地產曾在2023年發佈的公告中披露，隨着公司業務規模的持續擴大，公司存貨規模持續快速增長。「公司存貨的變現能力直接影響到公司的資產流動性及償債能力，如果公司因在售項目銷售迟滯導致存貨周轉不暢，將對償債能力和資金調配帶來較大壓力。」

　　根據歷年年報，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地產存貨賬面價值分別為720.35億元、1088.94億元、1069.43億元和932.56億元，佔資產總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

　　「增收不增利」也成為近幾年圍繞着中交地產的一大標籤。

　　2018年~2022年的5年時間里，中交地產營業收入從89.48億元一路高升至384.67億元，歸屬母公司股東淨利潤反而從8.1億元下滑至5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。

　　到2023年，中交地產的營業收入也進入下滑區間，歸屬母公司淨利潤則出現虧損。報告顯示，2023年1~12月，公司實現營業收入324.68億元，較上年降低15.59%；實現歸屬母公司淨利潤-16.73億元，同比下降5020.59%。

　　中交地產的代建業務發展也略顯迟緩。

　　按照李永前最初的構想，中交地產要效仿綠城輕重資產並舉開發模式。其中，輕資產就是以聯合置業為平臺，推進代建開發。

　　從2023年年度報告上看，中交地產營業收入主要來源仍是房地產業務，主營業務構成未發生重大變化。根據年報，中交地產房地產銷售收入佔營業收入比重為99.27%，房產租賃收入佔營業收入比重為0.28%，物業管理收入佔營業收入比重為0.03%，其他收入佔營業收入比重為0.42%。

　　2023年年中，中交地產在定增回覆函中表示，最近3年，其代建業務收入為0.105億元、0.1155億元及0.2477億元，佔當期營業收入比重約為0.1%，佔比較低；代建業務毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%。到2023年，中交地產代建業務新籤貨值114.63億元，實現代建回款0.52億元。這一數據較過去幾年已有進步，但「存在感」仍不強。

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　　「換帥」背后

　　中交地產的此次「換帥」，也意味着公司對發展戰略的調整。

　　2022年12月26日，郭主龍以中交房地產集團黨委書記的身份，出席了中交物業服務集團有限公司（以下簡稱「中交物業」）掛牌成立儀式。

　　彼時，郭主龍表示，中交物業承載着中交集團和中交房地產對物業資源整合平臺全新發展風貌的期望，將按照中交集團物業資源整合平臺、總控平臺和發展平臺的戰略定位，堅持走輕資產運營之路，以高質量發展賦能「大城市」業務領域，做強、做優、做精「中交服務」品牌。

　　資料顯示，中交物業2023年物業管理收入 5.07億元，同比增加 52.25%；毛利率 20.06%，同比增加8.28%。

　　9 月11日，中交地產發佈一則公告，正籌劃收購中交物業100%股權。擬以現金方式，向中交集團及其下屬子公司中交房地產、中交一公局及中交投資，分別持有的中交物業10%、51%、24%及15%股權。

　　中交地產在公告中表示，交易完成之后，公司將新增物業管理業務，實現房地產業務產業鏈的延伸。本次交易符合公司經營發展的需要和長遠發展戰略規劃，有利於公司提升資產質量和盈利能力，增強抗風險能力和持續經營能力，符合公司全體股東的利益。

　　對於此次收購，中指研究院企業研究總監劉水錶示，中交地產籌劃收購中交物業100%股權，從財務層面看，物業管理屬於輕資產業務，投資少、負債低，營收及利潤較為穩定，能提升資產質量、增強抗風險能力。

　　對中交地產而言，中交物業無疑是一劑良藥。短期內，它能優化中交地產的財務數據；長期看，它也為中交地產創造更多出路選擇。該消息公佈后，中交地產股價迎來了上漲。9月12日收盤報7.42元/股，較前個交易日漲3.78%；9月13日收盤報8.16元/股，漲9.97%。

　　從在中交物業成立時，郭主龍就出席並發表講話；到收購中交物業與中交地產「換帥」幾乎同時進行，似乎能看到一些中交地產對未來發展方向的微妙變化。

　　查閲李永前和郭主龍的簡歷，也有一些微妙之處。

　　公開資料顯示，李永前，男，1974年11月生，博士研究生學歷、博士學位，高級工程師。現任中交房地產黨委副書記、董事長，中交地產黨委書記、董事長。

　　郭主龍，男，1970年10月生，學士學位，正高級工程師。現任中國交通建設集團有限公司總經理助理、房地產事業部總經理，中交房地產集團有限公司黨委書記、董事長（法定代表人）。

　　從年齡上看，這位新「掌門人」今年54歲，比李永前還要年長4歲。

　　在進入中交地產之前，郭主龍長期就職於中交路橋建設有限公司。根據公開資料，中交路橋建設有限公司，是中交房地產集團有限公司的基建業務子公司，於2012年在北京登記成立。2014年1月，任中交路橋建設有限公司總經理；2019年12月，任中交路橋建設有限公司董事長、黨委書記、總經理；2021年6月，任中交路橋建設有限公司董事長、黨委書記。

　　直到2022年8月15日，中交路橋建設有限公司召開干部大會。會議宣佈了中交集團黨委關於中交路橋建設有限公司領導班子調整的決定：因工作調動，免去郭主龍同志中交路建領導職務。

　　2022年7月~2022年8月，郭主龍出任中國交通建設集團總經理助理、房地產事業部總經理，中交路橋建設有限公司黨委書記、董事長（法定代表人），中交房地產集團黨委書記；2022年8月~ 2024年9月，任中國交通建設集團總經理助理、房地產事業部總經理，中交房地產集團黨委書記；2024年9月至今，任中國交通建設集團總經理助理、房地產事業部總經理，中交房地產集團黨委書記、董事長（法定代表人）。

　　經過此次調整，郭主龍在中交地產會是黨政「一手抓」。