這個一線城市核心區，全面放開？！

轉自：劉曉博説財經

原創 劉博團隊

剛剛，南沙全面放開限購（不需要社保年限，不限購套數）的消息，刷爆朋友圈。

已經有廣州地產類媒體報道説，這個消息經求證屬實。不過，官方尚未正式發佈。

同時市場還流傳，在南沙購房可直接落户，這對於有教育需求的家庭來説吸引力巨大。如果該消息被證實，將吸引一大波客户買房。

南沙是廣州重點發展的三大片區之一，代表着未來的廣州，是廣州新的城市核心區。

本號認為，在當前房地產大環境下，南沙取消限購併實施購房落户的可能性比較高。

在市場表現方面，最近的南沙樓市也迎來大反轉！

7月，南沙新房網籤量887套，躍居廣州第二，更令人矚目的是：

南沙網籤面積近15萬㎡全市第一；

南沙成交金額超40億全市第一；

南沙套均成交面積超160㎡全市第一。（數據來源：陽光家園）

從8月下旬開始，南沙二手房簽約數量連續三周呈環比增長趨勢：

8月19日至8月25日，環比上升20.48%；

8月26日至9月1日，環比上升9%；

9月2日至9月8日，環比上升了3.67%。（數據來源：廣州市房地產中介協會）

市場為何突然看好南沙，買入南沙？南沙樓市究竟發生了什麼？

01

核心資產觸底反彈

南沙市場的爆發源於兩個方面：

一方面是廣州7月8日放開「限外令」，港澳臺和外籍人士120平方米以上面積住宅不限購，嗅覺靈敏的港澳人士已經開始買入南沙。

現在南沙全面放開限購，市場有望進一步升溫。

另一方面是核心資產的觸底反彈。我們判斷：今年年底之前，是一線城市核心區配套好樓盤見底的時間點，也是買入好機會。

原因很簡單，全球金融市場正在經歷一場重大轉折，美聯儲9月降息已成定局， 一旦美聯儲開啟降息周期，大量資本從美國市場撤離，買入中國優質資產。

同時，中國降息的空間也隨之擴大，那些躺在銀行的鉅額存款都將流動起來，擁抱核心資產。

在此背景下，核心資產價格有望迎來顯著回暖。

如何判斷核心資產？未來買房子，只能在資金總量最高的15個城市的核心區選房子。

資金總量相當於一座城市「積累下來的財富」，資金總量越高，核心資產的潛力越大。

單從城市角度，北上深廣無疑最具價值。但是從都市圈的角度看，深圳+廣州+香港+澳門，兩大一線城市加兩大國際都市，無疑是中國最具競爭力的組合。

9月4日，廣東省自然資源廳發佈「黃金內灣」概念規劃與設計國際諮詢預公告，也劃出了粵港澳大灣區未來最有價值的一個「圈」，而南沙恰好位於「黃金內灣」的地理中心。

南沙的buff算是疊滿了，它不僅是廣州「雙核」之一、自由貿易試驗區、粵港澳大灣區合作示範區、大灣區幾何中心，更是黃金內灣的重要支點。

南沙的崛起，實質上是熱錢對核心資產的戰略性抄底，也是核心資產價值重估的序幕，反映了市場對南沙發展潛力的高度認可。

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絕對的價格窪地

核心資產很多，為什麼南沙率先回暖？

目前「黃金內灣」三個價值最高的區域分別是：廣州南沙，深圳前海，珠海橫琴。

然而，這三大區域的房價卻相差巨大，深圳前海的房價已突破10萬元/平方米，珠海橫琴也達到5萬元/平方米以上，而廣州南沙的房價僅為2萬元/平方米出頭。

對比下來，南沙房價僅為前海的五分之一，橫琴的二分之一，是絕對的價格窪地。

但從發展潛力來看，南沙的戰略地位和超強兑現力更凸顯其價值。

去年1月，廣州市政府工作報告首提「雙核」：中心城區+南沙新區。自此，南沙不再是副中心，而是與中心城區平起平坐。

今年6月，南沙樞紐區塊最新控規新鮮出爐，全廣州、甚至亞洲最大的「超級樞紐」落户南沙萬頃沙。

根據規劃，南沙樞紐將引入深茂鐵路、南沙港鐵路、廣中珠澳高鐵、肇順南城際、中南虎城際（南沙至松山湖），規劃引入城市軌道交通15號線、18號線……實現30分鍾通達珠江兩岸主要城市。未來，這里是比肩廣州南山和深圳北站的灣區樞紐。

作為粵港澳大灣區的戰略樞紐，南沙正以驚人的速度崛起為產業創新高地。

南沙已成為全國20%以上融資租賃企業的聚集地，跨境電商網購保税進口業務量佔全國約20%。2023年，南沙汽車進出口額增長3.9倍，跨境電商進出口值位居全國第一。

芯片、新能源汽車、生物醫藥等未來產業蓬勃發展，投資熱度持續攀升，南沙已累計引進世界500強企業投資項目超270個。今年1月，56個總投資約630億元的重點項目集中開工竣工，彰顯南沙發展勢頭之強勁。

商業配套進入集中兑現期，僅2023年，南沙就有三大10萬方商業綜合體開業。

南沙環宇城引入70%以上廣州/南沙首店，其中盒馬鮮生提供30分鍾極速送達服務，覆蓋5公里範圍內居民；星河COCO Park匯聚60+城市首進品牌，打造2萬平方米户外空間，滿足多元消費需求；悦方城匯聚180多個優質品牌，包括多家南沙首進的"超級大店"。

此外還有萬達廣場、南沙城、華匯廣場等特色商業區，進一步豐富了居民的選擇。

更引人矚目的是，南沙正打造粵港澳大灣區教育新高地，目前已獲得「全國義務教育優質均衡先行創建區」、「廣東省基礎教育高質量發展示範區」等多項榮譽。

近年來，南沙引進了9個優質教育品牌，包括市教研院、執信中學、市二中、廣外附、廣大附中等，同時培育了5個本土優質教育品牌，提供優質學位6萬余個。

基礎教育方面，南沙成立了15個區屬教育集團，涵蓋71個校（園）區。3年內新改擴建公辦中小學19所，大幅改善辦學條件。

南沙還與港澳地區締結40對姊妹學校，2023年4月以來，接待香港考察團學生逾千人次，並引進了香港科技大學（廣州）等國際教育項目，教育國際化程度顯著提升。

南沙不是遙不可及的未來藍圖，它的確定性之強、建設之快，令人矚目。

南沙是真正的價值高地，價格窪地！

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買核心資產，就選「南沙之芯」

南沙發展至今，已經形成自己最具價值的兩條線。

一條是南沙中軸線，即貫通南沙區府與明珠灣兩大重點板塊的城市動脈——鳳凰大道，匯聚了南沙最成熟的城市配套。從南沙環宇城到南沙體育館，再到南沙青少年宮，吃喝玩樂、文化體育一應俱全。

另一條是南沙豪宅線，即背山面水享一線永無遮擋江景的——鳳亭大道濱江主干道，濱江豪宅如頤德灣尚二手房價格上漲至4.5萬/平方米，五年漲幅50%，還有金茂灣二手房價格上漲至3萬/平方米，六年漲幅87%。

南沙的價值脈絡已然清晰，而在這兩條價值主線的交匯處，坐落着一個備受關注的項目——中鐵閲江來。

如果説南沙是粵港澳大灣區的幾何中心，那麼中鐵閲江來恰好位於南沙的幾何中心，屬於中心的中心，更佔據南沙中軸線和豪宅線的交匯點，既能享受最好的城市配套，又能分享南沙豪宅圈層的升值潛力。

值得關注的是，中鐵閲江來迎來重大升級，全新樣板間將在中秋假期正式亮相。這次升級涵蓋了三大核心維度，全面提升了居住體驗：

一、江景升級

項目新規產品實現了南向頭排望江的重大升級，不僅帶來更佳的採光和居住體驗，更打造出「一江四公園」的絕佳景觀。站在陽臺上，眺望600米寬闊的江岸線，直達靈山島CBD的城市天際線。

推開窗，南面是正在規劃中的濱江公園和鳳凰湖濕地公園；北面則是整個社區最大的主題園林——鐵寶樂園與陽光大草坪；同時緊鄰南沙重點市政公園一蕉門公園。與周邊競品相比，項目的景觀面更為優越，遠勝於望小江景、沙船或工地等視野。

二、尺度升級

新規產品升級採用2T3户設計，超55米樓間距，近100%使用率，更低密度，視野無遮擋，居住舒適。

在寸土寸金的城市中心，低密度住宅已然成為稀缺資源。中鐵閲江來新規產品的尺度升級不僅是對當前居住需求的迴應，更是對未來生活方式的前瞻性思考。

三、户型升級

新規產品擁有新一代户型設計，近100%使用率，高贈送户型，同等面積享更大尺度。

如建面約126㎡户型，享有「江景王」稱號，推開家門，客廳陽臺南向無遮擋江景撲面而來，600米寬闊江面與遠處靈山島CBD天際線盡收眼底。

獨立餐廳，南北通透設計，主卧L型飄窗帶來環幕般的開闊視野，醒來便可擁抱陽光與江景。

建面約168㎡户型，約16米的南向採光面讓陽光毫無保留地傾瀉而入，整個家瀰漫着温暖明亮的氛圍。

步入客廳，你會驚喜地發現這里不只是個客廳，而是一個超過62㎡的多功能聚會空間，LDKG一體化設計讓這里成為全家人的歡聚中心。約9米的超大陽臺如同家中的「空中花園」。

主卧配備陽臺、衣帽間和乾溼分離衞浴，打造私密化「小家」體驗。南向雙套房設計，無論孩子或父母，都能擁有獨立空間，實現家人互不打擾又彼此陪伴的理想生活。

與此同時，新規產品的交標也做出全面升級，如中央空調、三大收納系統、四大健康系統等。這些配置升級無疑會增加開發成本，但也側面反映出中鐵對「好房子」的執着和對品質的追求。

中鐵閲江來的新規產品亮相，無疑為南沙房產市場注入了新的活力。這些產品不僅體現了當前住宅市場的高標準，也為未來居住體驗設立了新的基準。

目前，南沙已全面放開限購，疊加美聯儲降息利好，兩大利好將極大釋放市場潛力。

中鐵閲江來新規產品的推出，為購房者提供了難得的入市機會，感興趣的朋友千萬不要錯過。