這家神祕房企背后有金融大鱷

文/樂居財經 林振興

毫不起眼的懋源，又一次成為京城地產圈關注焦點。

9月12日，北京迎來本月首場土拍，懋源以43.2億元底價摘得順義后沙峪地塊。此地塊容積率僅為1.1，控高只有24米，項目大概率將打造別墅或大平層產品。

作為一家京城豪宅專家，懋源曾是北京土拍市場上的黑馬，當年創造出北京西三環夏家衚衕以及孫河核心區的地王。但迅速躥紅的懋源，后期卻逐漸淡出北京土拍市場。相較於別的地產商喜歡抱團開發不同，懋源喜歡單打獨鬥，自己100%操盤，這更是披上了一層神祕面紗。

與懋源一樣神祕的還有老闆——陸挺宇，他被稱為京城豪宅教父。陸挺宇是一個地地道道的北京人，年僅35歲就當上了北京懋源房屋開發有限公司董事長，現在更成爲了懋源控股實控人兼董事長。

陸挺宇爬到懋源權力中心，或許離不開兩位大佬，一位是陳建，另一位是曹俊生。

陳建和陸挺宇都曾在中國中小企業投資有限公司任職過，陳建還有另一層重要身份——民生銀行前董事；曹俊生和陸挺宇則同爲加拿大華僑，曹俊生是一位資本大佬，他投資過萬洲國際、國浩發展，深入參與雙匯股份、鶴壁煤電股份等國企市場化混改項目。

近幾年，懋源愈發高調，除了拿地，還砸巨資建總部。而陸挺宇更是出手闊綽，他不僅向母校華北水利水電大學捐贈上千萬，還捐資5000萬元建「挺宇樓」。

背靠銀行

此次懋源拿地的公司為北京懋源宏展房地產開發有限公司和北京懋源鴻竺房地產開發有限公司，該聯合體僅獲一輪報價，就以43.2億的底價摘得后沙峪地塊，綜合樓面價約2.67萬元/平方米，銷售指導價為6.1萬元/平方米。

拿下順義地塊之前，懋源鴻竺地產就在2023年7月以底價13.4億元摘得位於朝陽區太陽宮一宗商業金融服務用地，項目總用地規模1.06萬平方米，並將打造懋源總部。

今年6月底，懋源地產總部的設計方案公佈，項目總建築面積約7.8萬方，由兩座三角形平面的獨立塔樓組成，總投資約20.6億元。粗略計算，投資和拿地加起來，懋源總部花費將超30億。

眼下，大多數民營房企正在發愁如何活下去，而懋源卻似乎是一副歲月靜好。這家民營房企為何能如此豪氣，其背后的金主又是誰？

通常而言，未上市房企往往通過股權出質方式進行融資，懋源自然不列外。它與浙商銀行、民生銀行等金融機構關係匪淺。

2021年1月25日，北京懋源房屋開發、北京懋源控股、北京懋源永泰商業投資有限公司將同一標的北京懋源宏展房地產股權出質予浙商銀行北京分行，合計股權出質數額價值高達16億元。

這並非懋源首次將北京懋源宏展進行股權出質。2020年10月，北京懋源房屋開發、北京懋源宏展投資管理中心（有限合夥）也曾將北京懋源宏展股權出質予民生銀行北京分行，合計股權出質數額價值高達16億元（目前此筆出質已無效）。

據樂居財經瞭解到，懋源與民生銀行有着關係巨大的淵源。早年間，原民生銀行董事陳建為北京懋源房屋開發董事長。

2009年底，民生銀行將向關聯方軍華房地產提供9.5億抵押貸款，用於「環球財訊中心」裝修等后期工程款支付及置換他行貸款。彼時，民生銀行稱，北京軍華房地產為北京懋源房屋開發控股子公司，控股比例為70%，本行董事陳建為北京懋源房屋開發董事長。

但蹊蹺的是，民生銀行提供貸款后的次年，陳建便於2010年10月卸任北京懋源房屋開發有限公司董事長職位，似乎在極力撇清與懋源的關聯。目前，陳建在懋源系已蹤影難覓。

此外，土地質押也是懋源融資來源的一部分，樂居財經查閲瞭解，此前煜澤台、璟廷兩個預售項目，曾存在土地使用權抵押的情況，抵押權人為中國銀行北京市分行。

值得注意的是，近些年來，懋源與銀行之間的股權出質次數為「0」。

資本大佬隱藏幕后

樂居財經查詢獲悉，懋源系運作主體平臺為北京懋源控股股份有限公司（簡稱「懋源控股」）

，其背后股東為北京懋源投資（39%）、北京嘉宇鴻業投資（29.0769%）、北京天陸禾潤投資控股（21.9231%）、北京鵬美摩托車文化傳播（10%）。

懋源控股大股東——北京懋源投資成立於2008年，註冊資本3000萬元，由曹俊生和妻子張愛清分別持股90%和10%。曹俊生出生於20世紀60年代，這代人很會尋找機會，在他們面前幾乎盡是機會

由於曹俊生的父親在河南博愛縣教育局工作，加上曹俊生的繪畫功底，17歲的他順利進入河南博愛縣教育局工作，之后他改行攝影。但他並不滿足於現狀，從下海開辦個體印刷廠，到合資生產「霹靂彈」玩具、到轉產火腿腸腸衣膜，再到后來進軍地產，他不斷尋常新機會。

曹俊生早年便移民加拿大，是加拿大河南同鄉會會長。上世紀90年代初期，爲了滿足雙匯集團對腸衣膜的需求，並使其國產化，曹俊生在加拿大多倫多註冊了懋源公司，投資120萬美元與雙匯集團合資興建的漯河華懋雙匯塑料包裝有限公司建成投產。

此外，他還是國內最早參與國企改制和混改項目的投資者之一，曾通過投資萬洲國際、國浩發展，深入參與雙匯股份、鶴壁煤電股份等國企市場化混改項目。

據樂居財經獲悉，曹俊生與雙匯發展前董事長張俊傑等五人一起創立北京懋源資本投資管理，該公司投資了不少生物科技、娛樂、電競相關的公司；此外，2019年，高瓴持股格力電器的主體珠海明駿里，有家叫珠海熠輝的公司，持有其3.65%的股份。珠海熠輝背后，也閃現曹俊生。

但曹俊生的事業也並非順風順水，他曾被牽連進了河南省公安廳廳長秦玉海的案子有關。

據媒體報道，曹俊生是秦玉海在攝影圈的朋友，爲了去迎合高官的愛好，砸下鉅額資金。據中紀委調查，2012年-2014年，曹俊生為秦玉海出版《真水》作品畫冊，拍攝以秦玉海攝影活動為主題的電視紀錄片《一個攝影師和一座山》。這一系列花費高達580多萬元。

2007年-2014年6月，應曹俊生要求，秦玉海向雲臺山公司打招呼，使曹俊生順利承攬了雲臺山公司在北京、上海、南京等城市地鐵廣告業務；同時，秦玉海還幫公司協調提高了廣告費標準，僅此一項，曹某公司就進帳7685.5萬元，利潤高達3318.7萬元。

雖然曹俊生本人低調神祕，但其投資版圖卻紛繁複雜，他旗下共存續5家子公司，還包括珠海熠輝投資管理合夥企業（有限合夥）、上海秉鴻峰匯投資發展中心（有限合夥）、北京懋源資本投資管理有限公司和珠海融恆股權投資合夥企業（有限合夥）。

其中，上海秉鴻峰匯是曹俊生和秉原秉鴻資本合夥人朱曉鷗等人一起出資設立，該公司投資了英維克、雪龍黑牛、紅旭現代農業、洛陽佳嘉樂、科隆新材、豐興精密、靈寶金源等。

秦玉海事件后，曹俊生愈發低調。去年，他攜帶夫人到輝縣市曹紅東中心小學進行回訪。2007年，曹俊生謹遵父願，將父親節儉下來的300萬元捐助給輝縣山區，建成了曹紅東中心小學，並每年再拿出10萬元作為教育基金。

揭祕關聯公司

除了資本大佬曹俊生，懋源其他股東又是誰？他們有何背景？

據樂居財經瞭解到，懋源控股二股東為北京嘉宇鴻業投資有限公司（簡稱「嘉宇鴻業」），成立於2005年，註冊資本2500萬元，由陸挺宇和北京天陸禾潤投資控股有限公司（簡稱「天陸禾潤」）分別持股72%和28%。

嘉宇鴻業的投資足跡也很妙，涉及地產相關的裝飾工程、綠化工程，目前投資了北京祥城鴻業投資有限公司、北京東方達美建築裝飾工程有限公司、北京永泰鋭捷信息諮詢服務有限公司（簡稱「永泰公司」）和北京市康瑞德綠化工程有限公司（簡稱「康瑞德綠化工程」）。

值得注意的是，永泰公司曾替懋源項目做團購活動。

2018年5月11日，蘇女士與北京懋源房屋開發有限公司簽訂了「釣雲臺」商品房屋買賣合同，總房價3110.5 549萬元。蘇女士稱，懋源公司按購房合同收取購房款外還要求她向被告永泰公司支付團購費15萬元。

而后，蘇女士通過訴訟方式與懋源公司解除了房屋買賣合同，要求對方返還相應款項，且她認為自己與永泰公司不存在居間合同的法律關係，雙方也未簽訂任何合同。永泰公司收取她15萬元，沒任何事實及法律依據。經蘇女士多次催要無果，懋源公司和永泰拒不返還該款項，故她將這兩家公司訴至法院。

永泰公司辯稱，其通過與懋源公司開展針對釣雲臺項目展開合作，舉辦15萬抵30萬團購活動。蘇女士自願參加團購活動，並向永泰公司支付15萬元團購費。永泰公司幫助蘇淑姍在購房時享受30萬元優惠，故團購費不再退還。

但最終法院還是判決，北京永泰鋭捷信息諮詢服務有限公司退還蘇女士團購費15萬元。

此外，康瑞德綠化工程曾收到一紙行政處罰，起因為：於2017年10月在豐臺區花鄉紀家廟三環內林地內違法建設房屋，擅自改變林地用途面積1036.6平方米。2019年12月6日，北京市豐臺區對康瑞德綠化工程處被改變用途林地每平方米20元的罰款，總計20,732元。

懋源控股的三股東為天陸禾潤，成立於1996年，由陸挺宇和陸浩洋分別持股98.8%和1.2%，名下還投資了上海鎔建投資管理中心（有限合夥）、北京德悦行汽車運動服務有限公司等。其中，北京德悦行是2013年在中國授權的BMW摩托車授權經銷商。

由此計算，陸挺宇通過北京嘉宇鴻業投資、北京天陸禾潤投資控股間接持有懋源控股50.6392%股份，不僅作為懋源控股實控人，還是該公司董事長、總經理、法定代表人。

陸挺宇是1965年生，畢業於華北水利水電學院工業與民用建築專業。畢業以后，他的第一份工作是北京城市建設開發集團總公司工程師；三年后，他跳槽到中發裝飾工程有限公司當總經理。

2000年，陸挺宇在中國中小企業投資公司任總經理。同年，他跟懋源有了交集，擔任北京懋源房屋開發有限公司董事長。值得注意的是，上文提到的陳建曾為中國中小企業投資有限公司副董事長兼總裁。

現在，陸挺宇也越發低調，少有發表講話。代替他拋頭露臉的，更多是懋源地產集團副總裁劉強。

懋源控股的四股東——鵬美摩托車，成立於2005年，註冊資本100萬元，由黃成憲和隋郁分別持股75%和25%，旗下子公司北京安鵬興業投資有限公司是首創證券的限售股股東之一。而隋郁還投資了北京綠色創想投資有限公司，該公司涉獵了生物技術、珠寶、天然氣、影視文化等領域。

目前，懋源控股名下存續7家子公司，包括北京懋源置業有限公司、北京京懋源房屋開發有限公司、北京懋源宏展房地產開發有限公司、北京懋源恆泰商業資產管理有限責任公司、天津永泰匯通商貿有限公司（簡稱「天津永泰公司」）、北京懋源鴻璽物業管理有限公司、懋源（香港）投資控股有限公司。

其中，天津永泰匯通商貿曾被一家石材公司追債三百多萬。

事件起因為，2016年12月21日，買方天津永泰公司與賣方唐山英良石材有限公司（簡稱「唐山英良公司」）就豐臺區花鄉夏家衚衕R2二類居住用地項目簽訂石材採購合同。

2017年4月19日至2018年10月14日期間，唐山英良公司向懋源房地產公司項目供貨。供貨簽收單顯示，唐山英良公司供貨總金額為17014480.28元。天津永泰公司已支付至全部供貨金額的80%，共計支付13611584.21元，尚有3402896.05元未支付。唐山英良公司認為其依約履行合同義務，天津永泰公司未依約付款，於是將它告上法院。

最終法院判決，天津永泰匯通商貿有限公司內支付唐山英良石材有限公司石材款3402896.05元及已支付款項部分違約金140103.13元。