專題 | 2024年上半年房企盈利能力報告——盈利難成普遍現象，72%房企計提存貨跌價準備

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01

小時光，芬芳甘美的愛。

陽光燦爛的日子，

釀出草原花香的甜蜜。

牧羊人的苦，

釋懷在天性里就有的伊甸。

導語

已有存貨跌價準備計提或不充分，未來仍有減值風險。

◎  文 / 房玲、易天宇

研究視點

2024年上半年，中國房地產調控政策延續寬松基調，政策着力點更聚焦於去庫存。儘管政策寬松，但房地產市場整體依然維持底部震盪。據統計局數據，2024年1-6月，全國新建商品房銷售面積 4.79 億平方米，同比下降 19.0%，新建商品房銷售額 4.71 萬億元，下降 25.0%。市場仍然維持疲軟狀態，同時市場銷售價格持續下探，不少房企以價換量加快跑貨，利潤空間持續收窄。 

在此背景下，行業整體從2023年的增收不增利，變成了今年上半年的營收與利潤雙降。相比於營收下降13%，毛利潤下降的更快，降幅達到34%。淨利潤維持了2023年的虧損狀態，歸母淨利潤虧損進一步擴大。盈利難已成為房地產行業的普遍現象，尤其是存貨跌價準備的計提。目前來看，若未來市場持續疲軟，已有的存貨跌價準備計提或仍不充分，未來有進一步減值的風險。 

當前，市場仍在築底盤整、負面出清的過程，短期內企業利潤規模和盈利水平將繼續承壓。隨着行業深度調整，企業經營邏輯也要加快轉變。優選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰略精簡、降本增效，提升經營效益；迴歸產品、加強產品打造，提高產品適銷性及產品溢價，是目前企業穩利潤、穿越周期的關鍵。

01

營收與利潤規模均下滑行業盈利不容樂觀

1、營業收入下降13%至14572億，毛利潤下降34%

2024上半年，房地產調控政策延續寬松基調，政策着力點更聚焦於去庫存。儘管政策寬松，但市場信心和預期尚未根本恢復，房地產市場仍在深度調整，上半年全國新建商品房銷售額同比下降 25%，據克而瑞公佈的百強房企操盤銷售額同比下降39.5%。在此背景下，企業整體結算規模相應受到影響，住宅開發業務的利潤空間仍在收窄。 

從截至8月底已披露中期業績的企業數據來看，2024年上半年行業典型上市房企1整體實現營業收入14572億元，同比下降13%；營業成本12792億元，同比下降9%。營業收入增速自2022年就迎來了首次下滑13%，2023年曾回升至正增長3%，但2024年上半年再次出現下滑態勢。 

從毛利潤來看，從2021年開始就保持下滑趨勢，2024年上半年典型上市房企實現毛利潤1615億元，同比下滑34%，下滑幅度為歷年較高。

從淨利潤及歸母淨利潤來看，由於資產減值、營收規模下滑等諸多因素，自2021年起，行業典型上市房企的淨利潤大幅收窄，2021年淨利潤下滑52%，2022年淨利潤同比下滑擴大至98%，2023年及2024年上半年連續維持虧損狀態，而歸母淨利潤更是從2022年開始就維持虧損，整體行業盈利表現不容樂觀。2024上半年，整體淨利潤為虧損373億元，歸母淨利潤虧損加大至479億元。

2、毛利率下降至11%，房企利潤虧損持續擴大

從企業各項利潤率指標來看，2024年上半年行業典型上市房企整體的毛利率為11.1%，同比下降3.5個百分點，較2023年下降約1.2個百分點；淨利率為-2.6%，為虧損狀態；歸母淨利率同樣為-3.3%。典型上市房企以TOP100房企為主，整體經營狀況在行業中相對較好，如果從整個行業來看，房企的利潤率可能下滑更多。

自2021年開始，行業的盈利水平驟然下跌，2023年淨利潤出現虧損，2024年上半年虧損仍在加大。一方面，歷史高位獲取的高地價、低利潤項目影響仍在持續傳導。其次，近年來企業銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、「以價換量」來保證貨值去化，加劇了企業增收不增利的表現。此外，行業下行背景下，存貨跌價及投資物業賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值損失等，也對當期的利潤表現有較大的負面影響。

3、商業呈現弱復甦態勢，整體投資物業收入增長9%（部分略）

受經濟增速放緩、供給增加、預期較弱、需求不足等因素影響，寫字樓、產業園的租金及出租率雙雙承壓；公寓業務則受房地產疲軟及保租房入市衝擊，競爭加劇；在擴內需促消費政策帶動下，消費意願增強促進客流增長，商業呈現弱復甦態勢，商業租金整體實現微漲。

2024年上半年，典型上市房企整體投資物業收入613億元，同比增長9%。從企業具體表現來看，實現同比增長的企業佔比近6成，華潤置地、龍湖集團、新城控股、中國海外、招商蛇口等增幅都表現可觀。

02

超半數房企淨利潤虧損修復盈利水平要靠第二曲線

1、九成房企毛利潤下滑，部分企業高毛利率由經營性業務支撐（略）

2、58%企業淨利潤為虧損，央企也難逃淨利潤下滑命運（略）

3、行業ROE水平進一步降低，保持在歷史較低水平

從綜合盈利能力來看，2024上半年規模房企ROE水平繼續下降，下降的企業數量佔比近六成。房企ROE水平持續降低、下行壓力加劇的主要原因在於：市場下行調整持續，項目去化周期緩慢、資產周轉速度下降，企業周轉率降速。此外，目前市房地產市場仍然疲軟，行業利潤空間進一步收窄。

具體來看，除去中國奧園受債務重組影響，2024上半年行業典型上市房企中僅有8家企業的ROE達到4%以上，分別為榮安地產、華潤置地、保利發展、綠城中國、龍湖集團、中國海外發展、越秀地產及濱江集團。其中，榮安地產ROE水平高達9.2%，華潤置地高達6.4%，保持在行業較高水平。行業新常態下，企業不僅需要加大營銷去化力度、提高周轉效率，同時也需要不斷加強產品打造、持續關注產品升級迭代，通過產品溢價來提升盈利能力。

03

銷管費用規模整體壓降未來存貨跌價風險仍存在

1、投資物業重估仍存壓，虧損企業佔比超三成（略）

2、房企計提跌價準備453億，市場疲軟下仍有撥備風險（部分略）

存貨跌價準備的計提是由於存貨項目可收回金額低於其賬面價值，進行的一種會計處理。自2021年以來，由於市場處於低位調整，銷售持續承壓，存貨跌價準備計提現象愈演愈烈，加劇行業盈利波動。

2024上半年，典型上市房企中有72%計提了存貨跌價準備，共計提存貨跌價準備453億元。從歷史來看，典型房企自2021年開始累積計提了共4242億，2021年至2023年每年計提大概在1300億左右。

3、四成房企合聯營虧損，部分房企退出合作項目減少風險（略）

4、96%房企管理費用出現下降，銷管費用率為5.86%（略）

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總結

整體來看，行業整體從2023年的增收不增利，演變成2024年上半年的營收與利潤雙降，盈利難已成為房地產行業的普遍現象，房企轉型刻不容緩。在此背景下，不少房企堅定將戰略重點轉向經營性物業板塊或其他多元板塊，打造持續增長的第二增長曲線。

如華潤置地首席財務官郭世清提及全年業績指引時表示，購物中心租金收入增速力爭10%的增長，經營不動產的毛利率65%到70%之間，購物中心的毛利率70%到75%。「今年從核心數據來看，華潤置地的第二增長曲線已經形成。華潤置地應該是藍籌房企中，為數不多已經成功實現從住宅第一增長曲線向商業第二增長曲線跨越的企業。」華潤置地經營性不動產+資管業務正處於壯大狀態，向大資管轉型已具備規模勢能優勢。

與華潤類似的還有龍湖集團，在中期業績會中，龍湖管理層表示，（經營性收入）毛利潤佔比超過70%，核心淨利佔比超過80%，按照這個速度，預計2028年經營性收入佔比能夠過半，實現第二曲線收入超過第一曲線。

與此同時，部分房企從產品品質出發，加大了向內求索力度。如招商蛇口將繼續錨定行業「五強」目標，在開發業務方面，精挑細選聚焦核心城市優質項目，精雕細琢打磨產品品質提升服務質量，精誠合作促去化抓回款，精打細算降本增效。此外，越秀管理層在2024年中期業績會中表示，決定不調整全年銷售目標。「立足四好企業，堅定把好產品、好服務、好品牌做好。在精益管理上，從效率、對成本的把控，同時產出高品質產品，引導企業可持續發展高質量發展。」

隨着行業深度調整，房企的經營邏輯也要隨之轉變。在傳統開發業務上，要以銷定投、聚焦核心，同時也要加大轉型業務拓展力度，從而實現穩健的高質量發展。

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目錄

2024年上半年房企盈利能力報告——

盈利難成普遍現象，72%房企計提存貨跌價準備

一、營收與利潤規模均下滑，行業盈利不容樂觀

1、營業收入下降13%至14572億，毛利潤下降34%

2、毛利率下降至11%，房企利潤虧損持續擴大

3、商業呈現弱復甦態勢，整體投資物業收入增長9%

二、超半數房企淨利潤虧損，修復盈利水平要靠第二曲線

1、九成房企毛利潤下滑，部分企業高毛利率由經營性業務支撐

2、58%企業淨利潤為虧損，央企也難逃淨利潤下滑命運

3、行業ROE水平進一步降低，保持在歷史較低水平

三、銷管費用規模整體壓降，未來存貨跌價風險仍存在

1、投資物業重估仍存壓，虧損企業佔比超三成

2、房企計提跌價準備453億，市場疲軟下仍有撥備風險

3、四成房企合聯營虧損，部分房企退出合作項目減少風險

4、96%房企管理費用出現下降，行業銷管費用率為5.86%

四、總結

排版丨土木

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（轉自：克而瑞地產研究）