房企中報透露出的亮點賽道丨智庫

轉自：中國房地產報

城市與區域治理研究院 蘇志勇/文

2024年上市房企中報季落下帷幕，截至目前，100余家上市房企發佈了中期業績報告，從業績表現看，上市房企營業收入、毛利率、淨利潤等各項指標普遍下滑，其中76家上市房企實現盈利，87家虧損，虧損企業超半數。

房地產市場持續調整給房企經營帶來巨大壓力，傳統房地產開發銷售業務營收和利潤斷崖式下滑，壓力之下，越來越多的房企在傳統業務之外開始尋求模式轉型。從上市房企半年報情況看，儘管開發業務下滑明顯，但商業地產運營、住房租賃、物業服務、房屋代建等業務對房企經營形成了較強的支撐，不動產經營和服務成為房企新的利潤增長點。

一、商業地產成房企第二增長曲線

商業地產經歷了自2017年以來持續深度調整，逐步從大規模拿地的橫向擴張模式向存量物業改造提升、輕資產運營模式轉型，經營效益企穩回升。儘管整體房地產市場面臨壓力，但商業和零售部分表現出較強的韌性，特別是一些商業地產龍頭企業，憑藉其持有的核心城市優質物業，以及超強的經營能力，將商業地產打造成企業的第二增長曲線。

以華潤為例，上半年華潤置地實現營業額791.3億元，其中經常性收入合計200億元，經常性收入雖然只佔總營業額的25.3%，卻貢獻了51.4%的核心淨利潤，首次超過房地產開發銷售業務，商業地產成為其名副其實的第二增長曲線。毛利率方面，其房地產開發銷售毛利率僅為12.4%，而經營性不動產業務毛利率達到了71.5%。

招商蛇口的商業地產運營業務同樣對公司業績構成強大支撐。2024年上半年，公司實現營業收入512.7億元，同比小幅下滑0.33%。分板塊看，開發業務實現399億元，同比下滑4.15%；資產運營板塊實現31億元，同比增長13.05%，城市服務板塊實現82.7億元，同比增長14.94%。

民營房企「優等生」龍湖集團上半年實現營業收入468.6億元，其中運營及服務業務合計實現收入131億元，佔比28%，同比增長7.6%。雖然營收佔比不足三成，運營業務和物管服務卻貢獻了68億元，在集團的利潤構成中佔比超過80%。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在中期業績發佈會上表示，預計到2028年年底，集團的經營性收入佔比可以過半，屆時龍湖整個業務將切換至新的發展模式。

商業地產對新城控股整體業績貢獻率也在不斷走高。「住宅+商業」雙輪驅動戰略繼續鞏固新城控股在行業中的競爭優勢。今年上半年，公司實現商業運營總收入為62.12億元，同比增長約19.44%；實現不含税物業出租及管理收入58.04億元，佔公司營業收入的17%；物業出租及管理業務毛利41.91億元，佔公司總毛利由去年同期的43%提升至57%；物業出租及管理毛利率達72%。

「住宅+商業」雙輪驅動的還有越秀地產。上半年其商業物業總經營收入13.31億，同比上升4.8%；其中直接持有商業租賃收入2.97億元，同比增長41.3%；其余部分均由越秀房託所貢獻。越秀地產與越秀房託構建的「地產+基金」雙平臺互動模式，有效實現商業地產投融管退的完整鏈條，形成協同發展。

住宅開發龍頭萬科，今年在房地產市場遭遇重挫，上半年淨虧損98億元，但是從半年報數據看，商業板塊仍然是持續盈利的賽道。報告期內，萬科商業業務(含非並表項目)營業收入45.9億元，同比增長6.7%。其中印力管理的商業項目營業收入27.1億元，整體出租率94.2%。

此外，央企龍頭中海地產2024年上半年實現商業物業收入為35.4億元，同比增長20%。

二、住房租賃成房企佈局重點

房地產進入存量時代，建立「租購併舉」的住房制度為我國住房租賃市場發展創造了新機遇，也為房企業務轉型開闢了新路徑。新型城鎮化過程中3億新市民、城市低收入羣體和年輕人的住房需求為住房租賃市場形成強大支撐。央行在第二季度貨幣政策執行報告中表示，下階段要繼續發揮好支持政策對住房租賃產業的推動作用，完善住房租賃金融支持體系，同時充分調動市場化機構的積極性，通過更多社會資金的投入，建立可持續發展的商業模式，支持存量商品房去庫存，助力推動房地產行業轉型發展。

經歷過2015年到2018年的非理性發展以及之后的大規模洗牌，長租房市場已逐步從無序發展迴歸理性和規範。從房企半年報可以看出，越來越多的房企將住房租賃作為持續深耕的賽道。

在長租公寓方面，招商蛇口已佈局19個城市，已開業項目經營建築面積約133萬平方米，房源總數3.24萬間；建設期項目規劃建築面積約83萬平方米。2024年上半年，招商蛇口長租公寓業務運營收入為6.29億元，開業1年以上公寓出租率達90%。報告期內公司以壹棧太子灣、壹棧林下兩個優質項目為基礎資產，開展基礎設施公募REITs 申報發行工作，目前已獲相關部門審覈通過。

在長租公寓市場，中海地產上半年實現營業收入1.2億元，同比增長57%。長租公寓佈局城市11個，已開業項目21個，拓展總規模達73萬平方米，6個月以上房源出租率96%。這一增長反映了中海地產在長租公寓領域的戰略佈局和市場擴展的成功，其長租公寓業務正在逐步成為公司收入的重要組成部分。

2018年萬科開始將住房租賃確定為核心業務。在需求萎縮、銷售不暢的市場環境下，萬科探索出的「以售轉租」模式成為盤活存量資產的重要手段。從租賃住宅業務來看，上半年萬科旗下「泊寓」實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。截至6月底，泊寓在全國29個城市共運營管理租賃住房 24.2萬間，累計開業18.3萬間，集中式長租公寓的管理規模已經達到全國第一，出租率則達到了95.2%。同時，萬科長租業務運營效率、自有渠道建設及服務客户的能力得到了長足的提升，今年新拓展房源1.5萬間，並在多個城市與國資國企達成了戰略合作意向，未來合作總房源數超2萬間。萬科總裁、長租公寓事業部首席合夥人祝九勝表示，堅定地看好長租公寓這項業務，並始終把長租公寓作為萬科的三大核心業務。

三、物業服務尋求擺脫母公司依賴

在房地產開發業務大幅下滑的背景下，房企物業服務板塊表現可圈可點，雖然受大環境影響出現增收不增利的情況，但比房地產開發銷售依然要好很多。從半年報數據看，物業服務核心業務呈現穩步增長態勢。62家上市物業服務企業營收總額達到1452.17億元，同比增長6.25%。其中碧桂園服務和萬物雲分別以210.46億元和175.60億元的營收位居行業前兩位，濱江服務則以38.68%的同比增速領跑行業。此外，德商產投服務、蘇新服務、越秀服務、彩生活營收增速也分別達到36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行業的表現較為亮眼。

上半年重點企業（剔除開發商出險及虧損的企業）基礎物業服務毛利率14.1%，比去年同期增長0.1個百分點，在行業壓力較大背景下逆勢保持較好的效率。重點企業2024年上半年淨利潤同比增長12%，與收入增速保持持平。其中華潤萬象生活淨利潤19.2億元，穩居首位。

管理規模上，披露數據的51家上市物企在管面積總值達到77.12億平方米，同比增長9.43%。其中碧桂園服務在管面積已突破10億平方米大關，達到10.56億平方米。

從中報還可以看出，物業服務企業正在逐步脱離母公司的業務依賴，呈現獨立發展的加速趨勢。越來越多的企業強調經營和財務的獨立性，通過減少對關聯方業務的依賴，提升市場競爭力。恆大物業、融創服務、世貿服務等企業均顯著降低了來自關聯方的收入佔比，加大了第三方市場的拓展力度。截至2024年6月30日，永升服務來自第三方的在管面積達1.8億平方米，同比增長10.9%，佔總在管面積的比例為74.4%。上半年卓越商企服務第三方業務收入同比增長了17.0%，達到12.5億元，佔總收入的比重提升至60%。相比2023年同期，第三方業務收入佔比提高了1.9個百分點。

四、代建賽道從藍海走向紅海

房地產代建是房企輕資產轉型的重要方向。據不完全統計，已有超90家企業涉足代建業務。隨着龍頭房企以品牌優勢強勢殺入，代建也從曾經的藍海走向房企血拼的紅海。

面對激烈的市場競爭，不少企業轉向政府代建領域尋求增長，政府代建的規模迅速擴大。2024年上半年，TOP20房企政府代建新增規模超過2000萬平方米。華潤置地、綠地控股、國貿地產、中天美好、宋都管理的代建業務中，政府代建面積佔比超60%。上半年華潤置地城市代建業務實現營業額人民幣3.9億元，期末在管項目358個，上半年新增政府代建簽約面積排名行業第二。隨着城中村改造、保障性住房建設等「三大工程」的啟動，政府代建項目將繼續受到高度重視，行業預計將持續增長。

在商業代建領域，綠城管理的優勢地位依然明顯。上半年綠城管理實現營業收入16.7億元，同比增長7.79%，毛利率依然維持在51.52%的高位。特別是商業代建對營收貢獻超過78.4%。報告期內淨利率同比微降0.4個百分點至29.42%，歸母淨利率30.02%，同比微降0.6個百分點，雖然同比有所回落，但在激烈的市場競爭中依然表現出較強的盈利能力。

作為綜合實力TOP10的房企，新城控股也已成立了代建、代管業務平臺「新城建管」，持續拓寬發展賽道。背靠母公司的戰略佈局與資源積累，新城建管已基本實現全國化佈局。截至6月末，新城建管累計管理項目超90個、總建築面積超1300萬平方米，累計商業綜合體管理項目超50個，上半年新增簽約面積超352萬平方米。

龍湖龍智造也是近兩年快速崛起的代建品牌，今年上半年，其新增代建類項目26個，總建築面積為432萬平方米。截至目前，龍湖龍智造已經累計獲取代建類項目超110個，總建築面積超過2100萬平方米，上半年實現代建項目銷售40億元。

房地產市場深度調整為房企經營帶來巨大壓力，同時也逼迫房企儘快做出戰略調整，尋找新賽道，探索新模式，提升新技能，從客觀上加速了房地產新模式的形成。

值班編委：樊永鋒