30億本金無損！中信信託宣佈成功「脱險」

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繼中信信託宣佈成功退出廣州恆大項目后，近日其又以一種創新方式成功化解了14.7億的地產風險項目。

來源丨不良資產頭條綜合

優先級的紓困貸款

近日，規模為14.7億元的地產類信託「中信陽光城溪山悦信託」在出現延期，中信信託提出一個紓困方案，並獲投資者大會投票表決通過。

方案核心是中信信託以固有資金向地產項目公司發放不超過1.5億元紓困貸款，該紓困貸款為優先級，這也是行業首次。

「中信陽光城溪山悦信託」成立於2021年7月20日，期限為30個月，現已進入延長期，剩余的信託本金規模約為14.7億元。

產品材料顯示，抵押物和補充還款來源為梵悦108項目，陽光城以北京市朝陽區國貿CBD梵悦108項目現房房產作為抵押物及補充還款來源。

為化解該產品風險，中信信託提出一份紓困方案，：中信信託以固有資金向翰林閣房地產（北京）有限公司（下稱翰林閣）發放不超過1.5億元紓困貸款，專項用於梵悦108項目裝修改造工程，期限不超過12個月（自發放之日起算），年利率6.2%（利隨本清）。

梵悦108項目已抵押在本信託債權項下的未售公寓、車位、餐廳、泳池及夾層用房作為紓困貸款債權的抵押財產，為紓困貸款債權提供第二順位抵押擔保。

此外，梵悦108項目項目銷售回款、抵押物處置變現資金或翰林閣以及信託計劃項下共同債務人其他賬面資金或其他可用償債資源等，優先用於清償紓困貸款，紓困貸款全額清償完畢后開始向本信託償還應付未付債務。

對於信託公司而言，涉房信託出現風險，信託公司處理的方式一般包括：接盤房企項目股權，引入合作方共同開發，拍賣抵押房產項目。

但中信信託卻用自己的一套模式化解了多個風險項目危機。

30億本金無損 成功退出恆大項目

2024年6月中信信託宣佈：「中信信託·嘉和125號恆大廣東股權收益權集合資金信託計劃」已收到最后一筆款項。這意味着2021年9月逾期的共計30億信託計劃風險成功化解，而此次風險化解也採取了不同於以往信託公司直接接盤的創新模式。

早在2020年6月，中信信託發行了「嘉和125號恆大信託計劃」。項目保證人為恆大，項目融資主體為恆大地產集團粵東有限公司，募集資金用於開發建設恆大御景半島項目和恆大金碧外灘灣項目，收益來源為恆大廣州番禺公寓項目的銷售收入。

隨后恆大債務危機爆發，彼時信託行業一片「哀嚎」，中信信託的上述項目未能倖免，於2021年9月逾期，彼時本金余額為32.5億。

當時房地產信託項目風險化解的方式一般是延期等待項目回款退出、再貸款、提供流動性或者合作方參與保障項目正常退出，也有五礦信託、光大信託等直接收購恆大地產項目的股權，再找代建等合作機構開發運營，信託公司還必須把向項目公司再提供融資來「保交樓」。

而中信信託採取的方式是讓恆大直接退地，政府將項目土地重新掛牌，再由廣州城投集團或其他市場主體摘牌。同時，廣州城投作為保證人，以項目整體期限延展、分階段付款的方式實現信託本金安全退出。

這種退地保本金的方案是一種新模式，如果處置方案落地，則成為信託業內首個由地方政府牽頭協調、通過市場化方式實現地產項目風險化解的新方式。

經過多方協商，廣州城投終於在2022年3月致函債權人，表示通過項目退地方式化解部分恆大的風險項目。

2022年8月10日，按照債務重組協議約定，中信信託收到廣州城投支付的首期資金1.625億元；8月11日，中信信託已完成信託受益人資金分配，恆大廣州項目順利進入債務重組執行階段。

直到2024年6月，中信信託終於宣佈順利退出恆大廣州項目。

信託地產風險處置難在哪?

在房地產項目的風險處置過程中，信託公司現在依然面臨諸多挑戰。

一份愛建信託雅居樂成都東部新區項目的信披報告顯示，該項目因房產形勢嚴峻、新冠疫情影響以及主要交易對手陽光城、融創債務危機而陷入僵局。

愛建信託稱，近兩年與三方股東就項目重組進行了反覆談判協商，由於各方對項目價值判斷存在較大差異，存在觀望心態，加大了項目重組的難度，截至報告日，各方股東對於收購條件未能達成一致意見。2023年年底，其已同步準備相關訴訟材料，並與當地政府、法院等相關機構開展了訴訟前期溝通工作。在風險應對措施方面，愛建信託稱將推進項目收購協商及開發銷售重啟，同時擬推進破產重整訴訟流程，通過引入重整投資人促進項目的復工復建、銷售、管理。

另一份中融信託融沛231號產品的臨時管理報告也面臨類似的底層資產處置進展緩慢的問題。該產品對應的項目公司以未售商業及地塊土地使用權提供抵押擔保，2022年4月項目公司的相應銀行賬户、地塊土地及地上在建工程、本項目抵押的商業現房、追加抵押物均完成查封。2023年5月及8月，該項目抵押物之一兩度被公開拍賣，但均因無競買人報名參與而流拍。2023年10月，拍賣平臺披露了前述抵押物的變賣公告及須知，但變賣期內仍未交易成功。目前中融信託已向法院申請以物抵債，繼續推進抵押物的處置。

房地產信託項目風險處置難點在哪？

押物變現困難即是其中一個重要原因。信託公司即便通過司法程序獲得勝訴判決，也難以順利執行完畢涉案公司的全部財產。涉及多方利益，風險項目往往涉及多個信託公司、融資方、擔保方等，處置過程中需要平衡各方利益，達成一致意見。市場環境和政策變化，市場環境的變化，如房價波動、政策調整等，都可能影響風險項目的處置進度和效果。

所以，信託公司拿到抵押物后處置周期很長。在實操層面，信託公司還會找三方機構參與，通過專業機構做代建管理。

比如通過債轉股的方式接手項目、引入第三方資金開發建設、打包賣給AMC或投資公司等。此外，還有信託公司採取類似紓困基金的方式，搭建母子基金的模式為受困企業和項目注資，信託計劃認購有限合夥的劣后級份額，由其他資管機構包括AMC和其他投資公司等解決優先級資金，由信託公司關聯公司或者其他第三方負責項目開發建設，順利盤活資產。

但如果信託資金沒有運用到項目中，房地產公司當前資不抵債，失去自救能力，面臨被淘汰出局或者被併購重組甚至破產重整。這種情況下，信託公司極為被動，沒有切實有效的風險處置措施，唯一可以做的是申報債權，等待統一解決。

（轉自：中國地產基金百人會）