惠譽：越秀房產信託基金(00405.HK)評級觸及上限，降低融資成本成為關鍵

久期財經訊，惠譽在一份最新的報告中指出，鑑於中國寫字樓市場供過於求、利息成本高昂以及租金收入持續承壓，越秀房地產投資信託基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，簡稱「越秀房產信託基金」，00405.HK, BBB-/負面)的評級上升空間有限。惠譽認為，以成本較低的人民幣計價債務為即將到期的港元貸款進行再融資，對於降低資金成本以及將EBITDA利息覆蓋率提升回惠譽的負面評級閾值之上，將起到至關重要的作用。

從2023年至2024年上半年，越秀房產信託基金的經常性EBITDA利息覆蓋率從 1.6 倍降至 1.4 倍，這主要歸因於其對港元計價浮動利率債務的高度敞口以及該期間內較高的利率。該公司於 2024 年 12 月有 48 億港元的銀團貸款到期，2025 年還有 42 億港元債務到期。惠譽對越秀房產信託基金的EBITDA利息覆蓋率在 2025 年及以后的負面評級閾值為 1.7 倍。

由於中國寫字樓市場需求疲弱且供過於求，越秀房產信託基金在 2024 年上半年的經常性 EBITDA 同比下降 2%，而零售和批發板塊則保持穩定。惠譽預計供過於求的局面將持續存在，並繼續對越秀房產信託基金的租金收入構成壓力，但這在一定程度上會因其中位於黃金地段的辦公資產組合的質量而得到緩解。

越秀房產信託基金的母公司越秀地產股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，簡稱「越秀地產」，00123.HK，BBB-/負面)在 2024 年前 8 個月的合同銷售額同比下降 31%至 704 億元人民幣，與評級相近的同業大致相符。儘管銷售額有所下降，但越秀地產通過減少土地購置和建築成本支出，在 2024 年上半年錄得正經營現金流，減輕了惠譽對其營運資金壓力的擔憂。

截至 2024 年上半年末，越秀地產的槓桿率（以淨債務與淨物業資產之比衡量）從 2023 年末的 45% 上升至 49%，但仍遠低於惠譽設定的 55%的負面評級閾值。同時，新發行的境內公司債券和「點心債」突顯了其強大的融資渠道。境內債券發行繼續由越秀地產的母公司母公司廣州越秀集團有限公司 (Guangzhou Yuexiu Holdings Limited，簡稱「越秀集團」)提供擔保，表明其願意為越秀地產提供持續支持。