供應結構調整 | 2024年1-9月房地產企業新增土地儲備報告

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摘要：1-8月前50房企新增土地建築面積3381.1萬平方米，同比下降38.39%。（報告期：2024.08.22-2024.09.19）

觀點指數 前50房企累計新增拿地建面331.72萬平，同比降幅收窄1個百分點 1-8月土地投資力度最大的企業為綠城中國、建發房產、濱江集團、保利發展及華潤置地，權益拓儲金額分別為281.42、237.54、231.24、223.28和195.59億元。另外，中海地產和北京城建權益拿地金額分別為145.11億和135.12億元，緊隨其后。

一二三線城市供應環比回升，迴應改善房需求 一二三線城市數據顯示，報告期內土地供應數量3758宗；供應土地規劃建築面積17451.23萬平方米，環比上升19.16%，同比下降13.62%。住宅用地方面，一二三線城市供應住宅用地810宗，供應土地規劃建築面積4220.52萬平方米，環比上升28.18%，同比下降22.17%。供應結構調整和容積率限制寬松，為低密度住宅和別墅類產品的開發提供了更多的可能性，同時也反映了政策對於提高土地利用率、滿足改善型住房需求的考慮。

土地成交回落0.5%，國有土地使用權出讓收入同比下降22.3% 據觀點指數監測，報告期內一二三線城市成交土地數量2554宗；成交土地規劃建築面積12272.26萬平方米，環比下降0.5%，同比上升24%。今年前7個月，國有土地使用權出讓收入17763億元，同比下降22.3%。全國政府性基金預算支出41228億元，同比下降16.1%。以賣地收入為主的政府性基金預算收入繼續下降。如果房地產市場持續走弱，土地出讓也難有明顯改善。

8月新增4000個城鎮老舊小區開工改造，三地開工率過百 2024年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個。根據各地統計上報數據，1-8月份，全國新開工改造城鎮老舊小區4.2萬個。分地區來看，江蘇、吉林、青海、上海、重慶、江西等6個地區開工率超過90%，青海、江蘇和吉林開工率過百。相比前7月，全國新開工改造城鎮老舊小區新增4000個。

前50房企累計新增拿地建面331.72萬平，同比降幅收窄1個百分點

觀點指數發佈的房地產企業新增土地儲備報告顯示，報告期內前50房企單月新增土地建築面積331.72萬平方米，環比下降8.5%，同比下降40.4%。

1-8月前50房企新增土地建築面積3381.1萬平方米，同比下降38.39%。其中，石家莊國控、華潤置地、保利發展新增全口徑土地儲備分別為179.38萬、172.26萬以及161.83萬平方米，處於領先位置。

從權益拿地金額來看，1-8月土地投資力度最大的企業為綠城中國、建發房產、濱江集團、保利發展及華潤置地，權益拓儲金額分別為281.42、237.54、231.24、223.28和195.59億元。另外，中海地產和北京城建權益拿地金額分別為145.11億和135.12億元，緊隨其后。

其中，綠城中國在8月積極拓儲，權益成交價格躍升至第1名。8月其在上海、杭州、合肥等地獲取土地。需要關注到的是，泉州城建集團在福建積極拓儲，新增權益拿地金額接近40億元，由原來的38名躍升至15名。

一二三線城市供應環比回升，迴應改善房需求

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期內土地供應數量3758宗；供應土地規劃建築面積17451.23萬平方米，環比上升19.16%，同比下降13.62%；供應土地起始樓面價1724元/平方米，環比上升31.5%（連續4個月環比上漲后，7月開始出現下降）。

住宅用地方面，報告期內一二三線城市供應住宅用地810宗，供應土地規劃建築面積4220.52萬平方米，環比上升28.18%，同比下降22.17%；供應土地起始樓面價4714元/平方米，環比上升27.1%，同比下降7.6%。

期內，上海市發佈2024年第六批擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預告。本次擬出讓地塊為四宗，其中楊浦區1宗、閔行區2宗、寶山區1宗。上海市擬於9月中下旬發佈本批次住宅用地出讓公告，10月下旬開始組織交易活動。

值得注意的是，上海市發佈《關於優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》，主要內容涉及優化新出讓商品住房用地中小套型住房建築面積標準；優化新出讓商品住房用地中小套型住房供應比例；加強新出讓商品住房用地套型結構的區域統籌。

原則上，中外環間區域不低於70%，中環以內區域不低於60%，新城和南北轉型重點區域不低於60%，外環外其他區域不低於50%。繼續將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結構統籌範圍。

實際上，本次調整比重最大的區域是中外環之間的中小户型，並且一些郊區也朝着供應改善型住房產品方向發力。這個改變客觀上是迴應當下的市場需求。即不僅從供應上做調整，還從容積率方面入手。

‌據觀點指數不完全統計，2024年杭州多區計劃供應多宗容積率1以下的地塊，如富陽區、余杭區、臨安區等，推出了多宗容積率1.0以下的宅地，涉及多個板塊。雖然沒有明確 「遠郊」的定義，但温州有可能成為下一個出現供應容積率1以下地塊的城市‌。早在2024年5月，廣州已經放開了容積率1.0的限制。

這些舉措標誌着對容積率限制的全面寬松，為低密度住宅和別墅類產品的開發提供了更多的可能，同時也反映了政策對於提高土地利用率、滿足改善型住房需求的考慮。

期內，北京掛牌3宗地塊，分別位於通州區、順義區和大興區，起始價共計51.53億元。8月28日，深圳寶安中心區一宗宅地掛牌，計劃於9月26日以「價高者得」的方式出讓，起始價20.8億元，樓面起價38519元/㎡。該地塊面積9997.8㎡，容積率5.4，建築面積達54000㎡。值得注意的是，此次出讓不僅取消了地價限制，還取消了商品住房銷售價格的相關規定。

該地塊地理位置優越，位於寶安中心區西部居住與商務區交匯點，周邊配套設施齊全，包括商業、文化、教育及醫療等。去年相鄰地塊以34.06億元成交，由中鐵置業中籤，溢價率15%。此次新掛牌地塊的出讓，預計將吸引更多開發商的關注。

8月21日，廣州海珠區琶洲南區三宗宅地掛牌，總出讓面積5.5萬平方米，預計總建築面積13.8萬平方米，起拍總價59億元。3宗地塊將在9月24日上午11點進行限時競價。8月30日，廣州市掛牌出讓4宗地塊，地塊分別位於荔灣區河柳街、白雲嘉禾望崗及怡新路以南。

報告期內，二線城市供應住宅用地172宗，供應土地規劃建築面積1157.8萬平方米，環比上升37.54%，同比下降21.4%；供應土地起始樓面價6187元/平方米，環比上升16.34%，同比下降14.97%。

鄭州、鹽城、南昌是報告期內的主要供地城市。鄭州掛牌9宗涉宅地，總面積約31.42平方米，起拍總價48.88億元。鹽城擬推出23宗涉宅地，總面積約71.63萬平方米，起拍總價67.2億元。

報告期內，三線城市供應住宅用地616宗，供應土地規劃建築面積3451.69萬平方米，環比上升24.16%，同比下降21.46%；供應起始樓面價2930元/平方米，環比上升13.69%，同比上升7.9%。

現階段，8月一二三線供應均回升，其中二線城市供應環比漲幅最高。供應量增加的同時，一些地方放開對郊區的容積率限制，而上海則是調整各環間供應結構，從而達到滿足各層級的需求，尤其體現在改善型需求的滿足上。

土地成交回落0.5%，國有土地使用權出讓收入同比下降22.3%

據觀點指數監測，報告期內一二三線城市成交土地數量2554宗；成交土地規劃建築面積12272.26萬平方米，環比下降0.5%，同比上升24%；成交總價1800.45億元，環比上升8.2%，同比下降23.4%；成交樓面均價1467.09元/平方米，環比上升8.7%，同比下降38.22%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地483宗，成交土地規劃建築面積3008.4萬平方米，環比上升18.24%，同比下降0.3%；成交總價1310.2億元，環比上升11%，同比下降31.32%；成交樓面均價4355.19元/平方米，環比下降6%，同比下降31.14%；平均溢價率3.99%。

分城市能級來看，8月北京城鄉房屋建設開發有限責任公司（北京建工）以底價16.44億元摘得該地塊，樓面價為18151元/平方米。地塊規劃包括社區助殘服務中心、託兒所、商業服務設施等。北京市門頭溝區新城0604街區MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地塊成功出讓，由電建地產16.36億元底價摘得，銷售指導價6.1萬元平方米，上下浮動8%。

期內，上海五批次土拍正式開拍，此次拍賣的地塊是市場期待已久的靜安靈石社區地塊和曹家渡地塊，總起價106.79億元。

靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊出讓面積31602.73m²，起始價636561萬元，保證金127313萬元，容積率2.95。中建玖閤中標靈石社區地塊。靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊出讓面積18501.78m²，起始價431387萬元，保證金86278萬元，容積率2.68。最終招商競得該地塊，成交價56.6億元，溢價率31.2%。

廣州是8月一線城市中涉宅地成交數量最多的城市。單月成交宗數為5宗，出讓面積42.98萬平方米。競得企業分別為廣州知識城、中鐵置業、廣州增城城市開發、中交地產等企業，可以看到本月的競得企業中沒有民企的身影。

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為694.42萬平方米，環比上升3.7%，同比下降22.17%；成交總價為415.64億元，環比下降6.88%，同比下降41.64%；成交樓面價5985.45元/平方米，環比下降10.2%，同比下降25.02%。

南京、武漢、昆明等二線城市期內宅地成交相對活躍。南京21宗宅地入市出讓，地塊總用地面積約53.65萬平方米，總成交約93.23億元。從拿地企業來看，基本為南京本土開發企業，其中南京六合合棠邑居房產開發有限公司共拿地6宗，合計土地出讓金17.6億元，拿地面積12.08萬平方米。另外一家企業為南京揚子江開發置業有限公司，共拿地3宗，合計土地出讓金11.2億元，拿地面積3.76萬平方米。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為2191.65萬平方米，環比上升22.7%，同比上升14.43%；成交總價為664.69億元，環比上升39.37%，同比下降3%；成交樓面價3032.84元/平方米，環比上升13.59%，同比下降15.21%。

觀察期內的成交情況，一二三線城市住宅土拍環比上升，但是成交主體仍以本土企業為主，而頭部央國企也存在放緩拿地的情況。有的企業在業績會上表示，即使上半年積極拿地，下半年的趨勢由於並不明朗，因此也開始主動減緩拿地。

觀點指數統計8月一二線城市住宅用地競得企業的類型發現，本月國企依舊在招拍掛拿地市場位居前列。從權益拿地金額來看，報告期內國企、城投、民企和混改房企的佔比分別為56.94%、16.86%、14.48%和11.72%。

據財政部披露，今年前7個月，全國政府性基金預算收入23295億元，同比下降18.5%。

其中，國有土地使用權出讓收入17763億元，同比下降22.3%。全國政府性基金預算支出41228億元，同比下降16.1%。其中，國有土地使用權出讓收入相關支出25098億元，同比下降8.9%。而1-7月房地產土地購置費用為23166.19億元，同比下降5.8%。以賣地收入為主的政府性基金預算收入繼續下降。如果房地產市場持續走弱，土地出讓也難有明顯改善。

8月新增4000個城鎮老舊小區開工改造，三地開工率過百

住建部披露，2024年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個。根據各地統計上報數據，1-8月份，全國新開工改造城鎮老舊小區4.2萬個。分地區看，江蘇、吉林、青海、上海、重慶、江西等6個地區開工率超過90%，青海、江蘇和吉林開工率過百。相比前7月，全國新開工改造城鎮老舊小區新增4000個。

在城鎮老舊小區改造上，不僅要把現有的老舊小區改造好，還要加快建立有序更新改造機制。針對性實施房屋建築、基礎設施、服務設施以及無障礙環境建設和適老化改造，資金保障體系顯得尤為重要。

目前，房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這3項制度正在抓緊研究建立，為小區房屋安全使用提供全生命周期安全保障。3項制度相互聯繫、互為銜接，目的是給房屋提供全生命周期安全保障。

其中，青海省鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮老舊小區改造等城鎮保障性安居工程項目中開展3項制度探索試點。青海省財政廳，為推進青海城鎮保障性安居工程建設，下達2024年度中央和省級財政城鎮保障性安居工程補助資金7.06億元，較上年增長10.7%。

今年5月，中國大地財產保險股份有限公司青海分公司與當地相關部門簽訂保險服務協議，為西寧市城北區民欣園等2個公租房小區和城中區4個老舊小區提供保險服務。

老舊小區的改造是存量市場，開發商提升存量改造能力可以很好承接這部分業務，改善業務收入結構。

（轉自：觀點）