盤活成熟資產 | 2024年9月物流資產投資運營發展報告

摘要：出售重資產不僅有利於減輕財務壓力，還可以通過輕資產輸出繼續享受收益，這也是企業盤活成熟物流資產順理成章的一環。（報告期：2023.08.23-2024.09.20）

觀點指數 分項指數暗示需求仍不足，倉儲企業設施設備利用率依然下降 倉儲方面，2024年8月份倉儲指數為50.2%，較上月回升3.7個百分點。分項指數中新訂單、設施利用率這兩項指數仍位於收縮區間，即倉儲業務新接訂單量減少，倉儲企業設施設備利用率仍下降，這也表明倉儲業務需求仍有不足。據國家統計局數據顯示，2024年8月份，社會消費品零售總額38726億元，同比增長2.1%。物流方面，8月份中國物流業景氣指數為51.5%，較上月回升0.5個百分點。

快遞類企業智慧物流需求高，更偏好數智化園區 報告期內，共錄得4起投資事件，總披露金額為16.47億元，遠少於今年其他月份的投資事件數。9月7日，京東（鄧州）智慧物流港開園，觀點指數了解到，該項目總投資6.1億元，用地規模186.13畝，建築面積15萬平方米。目前，已入駐包括京東在內的圓通、韻達、極兔等4家品牌快遞企業。相較一般的園區租户，快遞類企業更偏好於租賃帶有數字化、智能化等性質的園區，因為在數字經濟大潮下，以「攬貨、配載、裝車、發運」為主的傳統物流服務明顯跟不上需求。

賣「子」回血，出售資產填補現金流成普遍方式 8月30日，東百集團發佈公告稱其全資子公司擬轉讓4家參股公司20%的股權，受讓方系持有各參股公司80%股權的股東即黑石集團關聯基金旗下相關子公司，從2024年中期業績可知，目前東百集團現金流承壓，而出售資產則是填補緊張的現金流最快的方式。此外，報告期內，ESR同樣選擇了以出售資產的方式「回血」，8月30日，ESR 發佈公告稱其所管理的一個發展基金出售總值超過58億元的中國物流資產組合。

倉儲物流REITs加速上新，提升存量不動產流動性 期內，多個REITs項目狀態已更新，如華泰寶灣物流REIT完成募集、外高橋倉儲物流REIT獲上交所受理等。據外高橋披露，此次REITs發行旨在提升存量產業不動產的流動性，實現資產市場價值和現金收益的最大化。同時，此舉也有助於提高資金在公司產業園區開發進程中的循環效率，增強可持續經營的能力。

分項指數暗示需求仍不足，倉儲企業設施設備利用率依然下降

倉儲方面，2024年8月份倉儲指數為50.2%，較上月回升3.7個百分點。從分項指數來看，同上月相比，新訂單指數、設施利用率指數、期末庫存指數、平均庫存周轉次數指數、企業員工指數、業務活動預期指數均有上升，升幅在0.4至7.5個百分點之間。

據觀點指數統計，8月份倉儲指數結束了連續4個月的下行走勢，重新回到擴張區間。期末庫存、平均庫存周轉次數、企業員工、業務活動預期等主要指數均有不同程度的回升，顯示商品周轉效率加快，上下游運輸銜接順暢，企業預期向好，備貨積極性提高，行業運行壓力得到緩解。

值得注意的是，分項指數中新訂單指數、設施利用率指數分別為48.7%、49.6%，分別較上月回升2.5、0.4個百分點，雖然較上月有所回升，但這兩項指數仍處於收縮區間，即倉儲業務新接訂單量減少，倉儲企業設施設備利用率仍下降，這也表示倉儲業務需求仍有不足。

需求不足也導致了空置率持續上升，租金下降換量的局面，且反映在大多數城市的空置率和平均租金中。

其中嘉興的倉庫空置率升幅最大，環比上升9.49個百分點，主要受新項目入市且去化緩慢的影響；而倉庫平均租金方面，蘭州的平均租金降幅最大，環比下降2.39%，主要由於西固、安寧等區域租户到期退倉、降租招商。

需求方面，據國家統計局數據顯示，2024年8月份，社會消費品零售總額38726億元，同比增長2.1%。其中，除汽車以外的消費品零售額34783億元，增長3.3%。1-8月份，社會消費品零售總額312452億元，同比增長3.4%。其中，除汽車以外的消費品零售額281772億元，增長3.9%。

網上零售額方面，1-8月份，全國網上零售額96352億元，同比增長8.9%。其中，實物商品網上零售額80143億元，增長8.1%，佔社會消費品零售總額的比重為25.6%；在實物商品網上零售額中，吃類、穿類、用類商品分別增長19.1%、5.0%、7.0%。

據觀點指數統計，1-8月全國網上零售額的同比增長率較1-7月下降0.6個百分點，而此前的累計月份，該項目呈下降趨勢，這也説明網上零售的需求逐漸下降，進而會對倉儲業務需求造成一定影響，且實物商品網上零售額佔社會消費品零售總額的比重環比並未改變，與1-7月保持一致。

物流方面，8月份中國物流業景氣指數為51.5%，較上月回升0.5個百分點。8月份隨着促投資、穩增長各項政策逐步落實和部分地區極端天氣影響減弱，產業鏈、供應鏈上下游聯動加速，物流業務總量和新訂單業務量增速加快，東中西部地區均衡增長。

8月中國快遞發展指數為407，同比提升12.6%。其中發展規模指數、服務質量指數和發展能力指數分別為510.1、603.6、221.6，同比分別提升27.2%、5.3%和6.5%。

此外，8月份中國電商物流指數為114.2點，較上月回升0.1點，這也與觀點指數上月預計該指數會上升的結果相符。具體來説，分項指數中，總業務量指數、物流時效指數、履約率指數和滿意率指數有所提高，農村業務量指數、庫存周轉率指數、實載率指數、人員指數和成本指數有所下降。

中物聯對此表示，繼7月電商物流指數季節性回調后，8月電商物流指數止跌回穩，較上月回升0.1點。從需求端來看，「奧運熱」帶動文體商旅融合消費持續升溫，電商物流需求重回增長軌道，總業務量指數環比提升0.3點。

快遞類企業智慧物流需求高，更偏好數智化園區

報告期內，共錄得4起投資事件，總披露金額為16.47億元，遠少於今年其他月份的投資事件數。

9月7日，京東（鄧州）智慧物流港開園，觀點指數了解到，該項目總投資6.1億元，用地規模186.13畝，建築面積15萬平方米。目前，已入駐包括京東在內的圓通、韻達、極兔等4家品牌快遞企業，累計使用面積近5萬平方米。

9月5日，圓通速遞表示，未來，公司將依託數字化、智能化先發優勢，持續優化迭代「智能派件」、「智能客服」等系統應用，持續提升服務質量、客户體驗；同時，公司亦將打造精準化、差異化、數字化的產品和服務體系，為廣大客户提供更優質、更多樣的快遞服務與體驗，增強客户粘性。

同時，圓通速遞還將繼續依託科技創新和自研能力，推動自然語言理解、機器視覺、地圖技術等人工智能技術的創新應用，全面推進智能化升級，以科技生產力提升公司綜合競爭力。

相較一般的園區租户，快遞類企業更偏好於租賃帶有數字化、智能化等性質的園區。同時園區提供方也更傾向於建設帶有智慧屬性的項目，因為在數字經濟大潮下，以「攬貨、配載、裝車、發運」為主的傳統物流服務明顯跟不上需求，需進一步整合行業鏈條，補齊倉配一體、平臺經濟等短板，以智慧化升級為企業和商户提供高效的物流服務。

融資方面，期內共錄得4起融資事件，總披露金額為172.88億元，融資方式包括債券、IPO等。

9月13日，順豐控股發佈公告稱公司發行H股的申請已在香港聯交所上市委員會審議中。

公告顯示，順豐控股正在申請發行境外上市外資股（H股）股票並在香港聯合交易所有限公司主板掛牌上市，香港聯交所上市委員會於2024年9月12日舉行上市聆訊，審議公司本次發行上市的申請。

如若成功，順豐控股將成為中國首家「A+H」股的快遞物流公司，更有利於國際化佈局，同時也更有利於其利用國際資金實現快速擴張。

9月9日，極兔速遞發佈公告稱華星集團（借款人）以及極兔速遞及極兔速遞若干成員公司（作為擔保人）與（其中包括）若干銀行及金融機構訂立融資協議。

根據融資協議，原始貸款人同意向借款人華星集團提供定期貸款融資，其中包括最高6.74億美元的融資（約等於人民幣47.97億元）；最高13.62億港元的融資（約等於人民幣12.43億元）；及最高人民幣28.7135億元的境外人民幣及境內人民幣融資，期限自作出首筆貸款當日起計36個月，上述貸款主要用作華星集團現有債務的再融資以及一般企業營運資金用途。

據極兔2024年中報顯示，上半年的資本支出總額為1.65億美元，主要用於投資物業、廠房以及設備、無形資產，而這筆90億元的資金「進賬」也將有助於極兔的業務拓展。

賣「子」回血，出售資產填補現金流成普遍方式

8月30日，東百集團發佈公告稱為積極盤活存量資產，優化公司資產結構，提高資產流動性和使用效率，增加公司運營資金，公司全資子公司擬轉讓持有的佛山睿優倉儲有限公司、天津興建供應鏈管理有限公司、成都欣嘉物流有限公司及佛山睿信物流管理有限公司4家參股公司20%的股權，受讓方系持有各參股公司80%股權的股東即黑石集團關聯基金旗下相關子公司，上述4家目標公司20%股權的交易價格合計爲人民幣2.79億元。

這項股權轉讓意味着東百對於這4個目標公司的徹底退出，並且東百集團也表示，本次交易系公司與黑石集團在物流項目退出環節的再次合作，符合公司倉儲物流項目「投—建—管—退」的閉環運作模式及物流項目輕資產運營的戰略思路。

實際上，從2024年中期業績可知道目前東百集團現金流承壓，而出售資產則是填補緊張現金流最快的方式。

據中報，東百集團2024年上半年貸款規模較上年末略有增長，其中短期借款、其他流動負債（融資租賃借款等）、一年內到期的非流動負債（長期借款）、長期借款總額為55.69億元，較2023年末增長3.58%，而同期（即是2024年上半年）的貨幣資金僅為2.52億元，差額較大。

報告期內，ESR同樣選擇了出售資產的方式「回血」，8月30日，ESR 發佈公告稱其所管理的一個發展基金，出售總值超過58億元的中國物流資產組合。

據瞭解，此次出售的組合包括九項物流資產，分別位於中國的一線及準一線城市，包括廣州、杭州、上海及蘇州。該等資產地理位置優越，鄰近主要交通樞紐及市中心，組合內大多數建築物已獲得LEED金級或銀級認證。九項資產總可出租面積約85萬平方米，租户包括電商、第三方物流以及製造業的頂尖公司，出售完成后，ESR將繼續管理該等資產。

而據ESR 2024年中期的業績可知，上半年錄得淨虧損2.09億美元，收益由去年同期的4.554億美元減少31.4%至3.125億美元，租金收入也同比減少4.6%至3500萬美元。

綜合ESR貫穿全年的資產負債表優化的大目標來看，此次出售九項資產不僅有利於獲取現金，減少財務壓力，還可以通過輕資產輸出繼續享受收益，這也是企業盤活成熟物流資產順理成章的一環。

此外ESR還表示，集團預期將完成總值約7億美元的資產出售，其中包括預期將於2024年底推出並完成的中航易商倉儲物流基礎設施REIT上市。於未來12至18個月，ESR還將計劃出售約合15億美元的額外資產負債表內的資產。

倉儲物流REITs加速上新，提升存量不動產流動性

期內，多個REITs項目狀態已更新，如華泰寶灣物流REIT完成募集、外高橋倉儲物流REIT獲上交所受理等。

9月9日，華泰寶灣物流REIT發佈公告稱，其原定募集期限為2024年9月9日至2024年9月11日，但因公眾投資者認購熱情高漲，超過募集上限，故決定於2024年9月9日提前結束募集。自2024年9月10日起，該基金將不再接受公眾投資者的認購申請。

此次提前結束募集的原因是公眾投資者認購金額超出了募集上限。為公平起見，基金管理人決定採用末日比例配售的方式進行配售。對於未能確認的認購款項，將退回給公眾投資者。

9月10日，上海外高橋集團股份有限公司發佈公告，宣佈其基礎設施公募REITs相關申請材料已向中國證監會和上海證券交易所申報，並獲正式受理。

公告顯示，外高橋集團的基礎設施公募REITs申報發行工作始於2023年10月27日，當時公司董事會審議通過了相關議案。此次申報的基礎資產包括W3-3地塊8#倉庫、W4-3地塊14#倉庫、W5-2地塊1#倉庫和W5-5地塊12#、13#倉庫，合計建築面積約14.92萬平方米。

據外高橋披露，此次REITs發行旨在提升存量產業不動產的流動性，實現資產市場價值和現金收益的最大化。同時，此舉也有助於提高資金在公司產業園區開發進程中的循環效率，增強公司的可持續經營能力。基礎設施公募REITs的發行也是公司從傳統園區開發企業向產業發展集團模式轉型的關鍵一步。