各具稟賦 | 2024年9月住房租賃發展報告

摘要：上半年租賃企業的新項目新產品持續推動，有效提振了創收。（報告期2024.08.20-2024.09.20）

觀點指數 規模與營收雙增，租賃企業各具稟賦 今年上半年，9家租賃企業合計營收134.4億元，半年度收入從7198萬元到58.13億元不等，企業間存在較大的差距。其中，自如、相寓、萬科泊寓以及龍湖冠寓半年度收入均超10億元，穩居行業頭部。

租賃住房REITs迎新進展，中金廈門安居REIT加入擴募行列 招商蛇口租賃住房REIT完成網下詢價。最終確定項目的發售價格為2.727元/份，發行基金份額總額為5億份，預計募集資金13.635億元。與此同時，已上市的保租房REITs正積極開展擴募工作，住房租賃領域已形成首發+擴募雙輪驅動的發展新局面。

積極推進收儲工作，重點城市住宅掛牌租金趨穩 住建部表示，積極推進收購已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動條件成熟的項目加快完成收購，及時配租、配售。隨着畢業季租房熱潮逐漸消退，重點城市租房需求釋放減緩，租房市場掛牌租金穩中微降。

規模與營收雙增，租賃企業各具稟賦

近期，不少企業披露了2024年中期業績，其中住房租賃業務表現可圈可點。

注：城投寬庭半年度收入為灣谷社區、浦江社區及九星社區租金收入總和

自如收入取貝殼財報中房屋租賃服務淨收入

從已披露運營數據的租賃企業來看，今年上半年，圖表中提及的9家租賃企業合計營收為134.4億元，企業半年度收入從7198萬元到58.13億元不等，創收上存在較大的差距。其中，自如、相寓、萬科泊寓以及龍湖冠寓半年度收入均超10億元，穩居行業頭部。上半年租賃企業營收增長可觀，漲幅從3.5%到176.68%不等。其中，自如、相寓、有巢公寓、招商伊敦以及中海長租公寓均實現了兩位數的收入同比增長。

憑藉規模和運營上的優勢，自如以58.13億元的半年度收入居首，同比上漲176.68%。貝殼最新財報指出，房屋租賃服務增長迅速，收入主要來自省心租模式。截至二季度末，省心租在管房源規模超過30萬套，去年同期為超12萬套。與此同時，集中式長租公寓在管房源已超1.4萬套，去年同期為7000余套。

觀點指數認為，上半年租賃企業營收的增長與積極推動門店入市不無關係，新項目新產品持續推動有效提振了租賃企業的創收。

如前文所述，自如旗下省心租模式和在管集中式房源持續增長，這些構建起自如收入穩步增長的基礎。

另外，從企業披露的期中成績可知，上半年招商伊敦新入市7個長租公寓項目，已開業房量增長至3.24萬間。

租賃企業新投運的項目帶動行業規模穩步上升。從已披露運營數據的租賃企業來看，目前已開業房量超十萬間的包括自如、相寓、萬科泊寓以及龍湖冠寓，在五萬到十萬區間的包括樂乎公寓、瓴寓、魔方公寓以及百瑞紀集團，租賃行業規模化效應逐漸成型。

服務式公寓同樣有不錯的增長。據雅詩閣官微披露，今年上半年，雅詩閣全球RevPAU同比增長6%，在華運營門店數達121家，在營及在建單元數量增長至4.96萬套。

與此同時，期內樣本企業在項目開業上繼續表現積極，企業已開業房量再錄得增長。

據觀點指數不完全統計，報告期內樣本企業共計有21個住房租賃產品新開業，對比上個報告期，數量增長明顯。其中，保利和寓、上海城方、城家公寓、樂乎公寓、瓴寓、龍湖冠寓、美寓、融通融寓、有巢公寓等多個租賃企業均有新項目面世。

新投運項目的產品類型囊括保租房、人才公寓、白領公寓、酒店公寓、大型租賃社區等，產品結構多元化，為不同人羣帶來租住新選擇。項目體量上，新投運項目以千套以下小體量項目為主，小體量項目基於靈活和適應性強等優勢，成為租賃企業實現規模增長的重要支撐。

值得一提的是，市場化租賃企業繼續深入佈局保租房以及人才公寓產品，瓴寓、有巢公寓、城家等租賃企業均在內。

另外，9月5日，長春超達人才安居置業有限公司與萬科泊寓正式簽訂合資協議，共同打造「翔寓」租賃住宅品牌，運營長春新區保障性租賃住房。項目由泊寓提供運營管理服務，未來運營房源超8000間，首批房源預計將於10月正式開放。

城市分佈上，包括北京、大連、廣州、杭州、濟南、上海、深圳、天津、武漢、長沙以及鄭州在內的11個重點城市有新項目入市，其中上海和鄭州均有4個，並列成為期內樣本企業開店數量最多的城市。

規模之外，運營效率的提升對租賃企業來説同樣至關重要。

據企業公開披露的數據，今年上半年，相寓、萬科泊寓以及龍湖冠寓等租賃企業出租率均超95%，運營成果顯著；另外，招商伊敦開業一年以上長租公寓項目平均出租率達90%，上半年新增投運的深圳壹棧仕林臻邸項目開業3個月的時點出租率已達 100%。

與此同時，萬科泊寓、百瑞紀集團等租賃企業在續租率表現上同樣值得肯定。

租賃住房REITs迎新進展，中金廈門安居REIT加入擴募行列

從企業期中成績單不難看出，住房租賃行業發展逐步邁向穩定運營階段。與此同時，行業金融工具的發展也愈加成熟。

期內，住房租賃領域公募REITs首發端迎來新進展。

8月30日，招商蛇口租賃住房REIT正式獲得證監會註冊批文，這是「1014號文」發佈后首個獲批的租賃住房REITs，為住房租賃公募REITs市場注入新活力。值得一提的是，9月12日，招商蛇口租賃住房REIT完成網下詢價。

根據發售公告，本項目詢價區間為2.485元/份至2.871元/份，所有網下投資者報價的中位數為2.785元/份，加權平均數為2.7927元/份。經審慎考量，最終確定項目的發售價格為2.727元/份，發行基金份額總額為5億份，預計募集資金13.635億元。

招商蛇口租賃住房REIT將成為繼招商局商業房託、蛇口產園REIT后，招商蛇口的第三個REITs平臺，由招商蛇口全資子公司深圳市招商公寓發展有限公司作為原始權益人，運營管理機構為招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司。

項目底層資產包括太子灣項目和林下項目，截至6月底，兩個底層資產項目出租率分別為95%和98%，運營成果顯著。

另外，萬科在住房租賃REITs上同樣取得實質性進展。其在2024年中期業績會中透露，公寓REITs已在申報階段，已獲得相關指導和反饋，標的資產為北京、天津、杭州等地經營表現優秀的保障性租賃住房。此外，萬科在2024年半年度報告中披露，建萬租賃Pre-REIT基金實現廣州項目擴募。

與此同時，已上市的保租房REITs正積極推動擴募工作的開展，住房租賃領域已形成首發+擴募雙輪驅動的發展新局面。

繼5月華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及紅土創新深圳安居REIT陸續發佈擴募公告后，中金廈門安居REIT也加入擴募行列。

8月30日，中金基金管理有限公司發佈公告，宣佈中金廈門安居REIT計劃進行擴募，並新購入基礎設施項目。擬購入的基礎設施項目包括位於廈門市思明區的林邊公寓項目和位於廈門市湖里區的仁和公寓項目。

其中，林邊公寓項目建築面積為21254.68平方米，可提供696套保租房；仁和公寓項目建築面積為68663.30平方米，可提供1993套租賃住房。

另外，已上市的5單保租房REITs產品先后披露了2024年中期報告。整體來看，今年上半年保租房REITs經營業績穩健，但存在一些分化。

收入端，基於規模體量和城市區位優勢，城投寬庭REIT上半年收入約8917.53萬元，位居首位，其次是華潤有巢REIT。另外，華潤有巢REIT和中金廈門安居REIT收入同比實現不同程度的增長。

盈利表現上，今年上半年，華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT以及中金廈門安居REIT在淨利潤和EBITDA指標上均有增長，三者淨利潤同比增長幅度在4.19%到97.3%，EBITDA增長區間為2.48%到4.26%。

整體來看，保租房REITs繼續穩健經營，關鍵財務指標實現正向增長。值得一提的是，市場環境競爭加劇，保租房REITs部分項目面臨出租率下滑的挑戰。

除此之外，住房租賃行業創新金融工具發展愈加成熟。建設銀行最新業績報告中披露，截至6月底，建信住房租賃基金簽約收購項目28個，總資產規模126.93億元，基金累計出資72.39億元，可向市場提供長租公寓約2.28萬間。

積極推進收儲工作，重點城市住宅掛牌租金趨穩

回顧期內中央和地方層面發佈的政策文件和相關工作會議，主要聚焦在房源供給、市場規範、政策培育等方面。

在8月23日舉行的「推動高質量發展」系列主題新聞發佈會上，住建部表示積極推進收購已建成的存量商品房用作保障性住房，推動條件成熟的項目加快完成收購，及時配租、配售。

根據住建部的部署，據觀點指數不完全統計，已有包括深圳、長沙、青島、銀川等多個城市和縣城陸續發佈相關政策文件，鼓勵或要求政府收購已建成存量商品房用作保障性住房。

針對市場規範，北京市將於2024年10月1日正式實施《北京市住房租賃押金託管和租金監管暫行辦法》。其中規定，市資金中心主要負責選定銀行開立並管理用於押金託管和租金監管的賬户，以及系統開發建設等工作。

另外，期內福建省5部門印發了《福建省保障性租賃住房運營管理辦法》，涉及發展保租房的市、縣的保租房房源出租、使用、退出、監督等運營管理工作，進一步規範了保租房的運營管理。

租賃市場表現上，8月全國住宅掛牌出租71.2萬套，供給量環比下降5.57%，普通公寓掛牌出租1.06萬套，環比下降7.83%，業主掛牌積極性出現下滑。

城市租金表現上，報告期（8月）觀點指數監測的十城平均住宅掛牌租金為68.57元/月/平方米，環比微漲0.08%，同比下滑1.87%。十城住宅掛牌租金環比變動區間在-2.29%到5.86%之間，其中六成城市掛牌租金環比下滑。

具體來看，一線城市中北京、上海及深圳住宅掛牌租金繼續下滑，環比變動區間在-0.39%到-0.03%不等，環比跌幅較7月均有所收窄，廣州掛牌租金止跌趨穩，環比微漲0.55%。另外，廈門、南京及天津住宅掛牌租金同樣出現環比下滑。

整體來看，隨着畢業季租房熱潮逐漸消退，重點城市租房需求減緩釋放的速度，租房市場掛牌租金穩中微降。