屬地化傾向 | 2024三季度代建管理發展報告

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摘要：除了住宅外，其他類型項目仍然會傾向於選擇屬地化明顯的企業。（報告期2024.06.24-2024.09.24）

觀點指數 各地投資金額規定不一，鄭州明確為3000萬元以上 各地對於投資金額限定方面制定了不一樣的標準，或涉及地方對資金使用的審批規定。一些地方對於建設內容單一、投資規模較小、技術方案簡單且不需要新增建設用地的政府性投資項目，會優化審批流程。如總投資額100萬元（不含）以下、已明確資金來源，且原則上在部門經費預算總額範圍內統籌解決的建設項目，可按政府採購有關規定執行。鄭州發佈的代建制實施辦法，增加了代建項目投資限定標準，明確對投資3000萬元以上的建設項目實行代建制。

行業調整期，商業住宅代建回款慢 在房地產市場調整的過程中，高能級、經濟平穩、人口量大的城市，具有較大的潛在購房人羣，項目去化表現也要優於其他城市。要關注到的是，期內不少樣本企業的商業代建業務出現費率下降，回款慢的情況，主要原因在於房企類委託方銷售不暢。

業態多元，非住類項目傾向於屬地化企業 觀點指數不完全統計具有代表性的項目，主要涉及住宅、產業園、療養院等業態。可以看到，當前代建企業的項目業態呈現多元化。除了住宅外，其他類型項目仍然傾向於選擇屬地化明顯的企業，比如大灣區數字經濟和生命科學產業園代建服務項目，選擇了廣州南沙建設管理作為代建方。

各地投資金額規定不一，鄭州明確為3000萬元以上

期內，鄭州市人民政府印發《鄭州市政府投資項目代建制實施辦法》。

在2022年的《辦法》基礎上，進一步界定了代建項目的適用範圍。將無專業基建機構的機關、事業單位、人民團體的辦公、技術用房項目納入代建範圍。有專業基建機構的交通、水利、市政等政府投資項目，仍由相應部門進行建設。

另外，辦法指出限定了獎項名稱和最高獎勵標準。明確對項目獲國家優質工程獎、魯班獎、省優質工程獎或中州杯的，按照不高於項目建設管理費2倍進行獎勵，最高不超過500萬元，同時規定不得因獎勵而超過項目總概算，引導代建單位在嚴格控制投資、確保工程質量的基礎上。

在2022年《辦法》確定的委託代建模式基礎上，增加了直接代建模式。政府投資項目代建模式分為直接代建和委託代建，規定直接代建由代建制組織實施機構（市重點項目建設推進中心）作為代建單位，委託代建由組織實施機構（市重點項目建設推進中心）委託專業化的項目管理單位作為代建單位。同時，對直接代建的組織實施、資金管理及代建單位、使用單位的職責進行了明確。

與2022年《辦法》相比，進一步嚴格了代建項目的選定程序。市發展改革部門負責選定實行代建制的政府投資項目。為進一步強化代建項目選定的權威性和嚴肅性，新修訂《辦法》明確：實行代建制的項目由市發展改革部門初選，報政府批准后實行代建制。

此外，辦法增加了代建項目投資限定標準，明確對投資3000萬元以上的建設項目實行代建制。對投資3000萬元以下、規模小、技術簡單、使用單位沒有自建能力的建設項目，經申請也可實行代建制。

觀點指數觀察到，各地方對於投資金額限定製定了不一樣的標準，或是涉及地方對資金使用的審批規定。一些地方對於建設內容單一、投資規模較小、技術方案簡單且不需要新增建設用地的政府性投資項目，會優化審批流程。如總投資額100萬元（不含）以下、已明確資金來源，且原則上在部門經費預算總額範圍內統籌解決的建設項目，可按政府採購有關規定執行。

而總投資額100萬元及以上、1000萬元及以下的建設項目，可實行「一階段設計」（初步設計與施工圖設計合一），可不編制報批初步設計和概算。可行性研究報告重點闡述項目建設必要性、建設依據、建設內容及規模、建設方案、招標事項、投資估算和資金來源等。

行業調整期，商業住宅代建回款慢

期內，觀點指數重點觀察的樣本企業中有多家錄得新事件動態，一共35件，環比上個季度下降22%。動作較多的包括旭輝建管，綠城管理、金地管理、遠洋建管和中原建業。

據觀點指數不完全統計，樣本企業在23個城市均有動態，其中杭州和北京是較集中的區域。

觀點指數認為，人口增加可以推動住房和公共服務建設量增加，這也符合代建企業業務擴張的需求。杭州2023年末全市常住人口為1252.2萬人，與2022年末常住人口1237.6萬人相比，增加14.6萬人。北京2023年年末全市常住人口2185.8萬人，比上年末增加1.5萬人。

在房地產市場調整的過程中，高能級、經濟平穩、人口量大的城市，有較大的潛在購房人羣。基於此，項目的去化表現也要優於其他城市。據觀點指數測算，杭州新房平均去化周期僅8.5個月。

注：數據截至2024年8月底

由於競爭加劇，商業代建中的不少樣本企業出現費率下降、回款慢的情況，尤其體現在住宅項目上。主要是房企類委託方銷售不暢，資金迴流慢導致給到代建方的款項變慢。因此作出上述的業務區域選擇，也是出於避免更多項目滯賬和壞賬的考慮。

據觀點指數觀察，部分頭部企業政府代建新拓佔比是下降的。對代建企業來説，目前政府代建的主要業務來源是保障房和保租房項目，在合規的基礎上，地方會傾向選擇費率更低的代建方。目前，很多代建企業爲了獲得更多項目或更加穩定的業務來源。一般會採取與地方合作，簽署戰略合作協議。期內，藍城集團與重慶城投集團就是其一。

地方城投的項目消化還需要一段時間。根據觀點指數發佈的月度土地報告顯示，每月新增土儲企業屬性中，城投企業佔比10%-50%不等，月均新增25%左右。

期內，代建方繼續提供全過程管理服務，不侷限於為委託方提供建設服務，還在逐步完善全過程周期管理，包括前期研判、中期建設、后期管理等。如旭輝建管與中國信達合作，為天津武清項目提供全過程建設管理服務。藍城樂居集團與浙建集團簽約，將圍繞開發、代建、運營等展開戰略合作。

若涉及紓困類住宅代建還需要代建方承擔中介角色，為項目委託方接入資金端或其他資源，最終實現項目的盤活。但實際上，住宅紓困項目最主要的還是理清項目債權和債務關係。若項目區位優越，只是資金短缺或是項目方經營不善而導致擱置，代建方盤活這部分項目可以獲得不錯的利潤。

業態多元，非住宅類項目傾向屬地化企業

代建企業根據自身優勢會選擇擅長的業態拓展業務。期內，新城建管成功簽約淄博華光路商業項目。金地管理聯合金地北方區域中標長春新發硅谷大街項目。浙江興元建管中標杭州之江度假區首個配售型保障性住房項目代建。

不過也可以看到，一些企業嘗試與其他類型的企業合作，開拓不同的業態項目。旭輝建管首次進軍文旅領域，為太行水鎮提供全過程建設管理服務。遠洋建管簽約友芝友集團武漢新建醫療器械生產基地項目。

華遠地產與新華書店總店簽署項目諮詢服務及戰略合作協議。新華書店總店位於北京市西城區，其園區改造項目的總佔地面積約52畝，建築面積約5萬平方米。此次合作，華遠地產將為其提供包括項目整體定位、代建改造、招商運營管理等全流程服務。

期內，不少典型代建企業通過公共資源交易中心中標代建項目。具體包括有綠城管理、藍城集團、金地管理、萬科、華潤置地等企業。

其中，據觀點指數不完全統計，主要涉及住宅、產業園、療養院等業態。除了住宅外，當前其他類型項目仍然會傾向於選擇屬地化明顯的企業，比如大灣區數字經濟和生命科學產業園代建服務項目，選擇了廣州南沙建設管理作為代建方。

粵海街道老舊小區（匯景花園、海珠城、龍城花園大廈、科技園34區、南油B區56-65棟）改造項目（代建）和深圳市工人療休養院優化提升工程全過程代建項目，由華潤置地和萬科拿下。華潤置地中標票數為5票，萬科中標票數為7票，遠超於其他中標候選人票數（其他均為1-2票）。

（轉自：觀點）